【基本案情】
原告原有旧房一幢,占地面积133.4平方米。在2001年7月,原告报政府审批进行拆建,同年8月经审批同意拆建120平方米。2005年1月,被告得知原告准备将取得的120平方米的宅基地转让,即与原告联系。同年2月1日,原告与被告经协商,签订了一份《宅基地使用权有偿转让协议书》。协议约定原告将案涉宅基地使用权,占地面积为120平方米,有偿转让给被告苏某平及其丈夫丁某芳。苏某平、丁某芳支付转让费3.6万元整。后苏某平、丁某芳出资建造了四层半房屋。丁某芳于2010年10月4日去世。丁某芳父母先于其去世。丁某芳有子女四名,分别为丁某天、丁某笑、丁某神、丁某钧。丁某神、丁某钧表示放弃其实体权利。2020年9月8日,被告苏某平户口由该县某路27号迁至该县某乡某村109号(即案涉宅基地所在村)。另查明,2020年9月7日,苏某平与该村村民陈某兴缔结婚姻关系。村民委员会出具证明,证实陈某兴与苏某平系夫妻关系,是该村集体经济组织第四组成员。
【法院裁判要旨】
浙江省丽水市缙云县人民法院经审理认为:宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的建造自有房屋而对集体所有土地的占有和使用的权利,其享有主体只能是农村集体经济组织成员。宅基地使用权主体的特定性与取得的受限性,决定宅基地使用权不得转让集体经济组织以外人员。本案被告苏某平在宅基地转让时虽系宅基地所在集体经济组织以外人员,但在一审辩论终结前已取得该集体经济组织成员资格,合同不应再认定为无效。且本案房屋买卖发生在十几年前,现原告诉请要求确认合同无效的行为违背了诚实信用原则,与法律精神相悖。因此,2005年2月1日签订的《宅基地使用权有偿转让协议书》有效。
综上所述,浙江省丽水市缙云县人民法院依照《中华人民共和国土地管理法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款的规定,作出如下判决:驳回原告林某法、占某爱全部的诉讼请求。林某法、占某爱不服一审判决,提起上诉。浙江省丽水市中级人民法院经审理认为:村民委员会作为基层群众性自治组织,享有自我管理、自我教育、自我服务的权利。而对村集体经济事务的自我管理,包括对村集体经济收益的处分、使用、决定权。农村集体经济组织成员资格的确定本质上是一种处分集体经济所得收益的行为,属于村民自我管理的一项重要内容,村民委员会出具的证明具有确认集体经济组织成员资格的作用。该县村民委员会出具证明认可苏某平具有该村集体经济组织成员资格,故苏某平应当享有该村集体经济组织成员所享有的如宅基地使用权等成员权利。苏某平与林某法十余年前买卖宅基地使用权的主体瑕疵因苏某平取得村集体经济组织成员资格而得以补正,案涉《宅基地使用权有偿转让协议书》应当认定有效。浙江省丽水市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,作出如下判决:驳回上诉,维持原判。
【法官后语】
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的建造自有房屋而对集体所有土地的占有和使用的权利,其享有主体只能是农村集体经济组织成员。宅基地使用权主体的特定性与取得的受限性,决定宅基地使用权不得转让集体经济组织以外人员。那么,如何确定宅基地房屋买卖合同是否有效呢?首先,在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。因此,宅基地房屋买卖合同是否有效,一定要看试点地区还是非试点地区。
其次,买卖双方属于同一集体组织成员的,因不违反《中华人民共和国土地管理法》中宅基地由农民集体所有的规定,对集体经济组织利益没有侵害,因此房屋买卖协议应认定为有效。买卖双方不属于同一集体,根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。因此,农村私有房屋买卖后,出卖人将成为失地农民,不利于保护农民的利益,故根据现行法律规定,应认定买卖合同无效。但在无效后的处理上,应综合权衡买卖双方的利益,尤其是出卖人土地升值或征收补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失,妥善处理房屋的返还与补偿问题。
本案苏某平在宅基地转让时虽系宅基地所在集体经济组织以外人员,但认定合同无效的关键在于,苏某平在一审辩论终结前已取得该集体经济组织成员资格,买卖双方属于同一集体组织成员,因此房屋买卖协议应认定为有效。