【基本案情】
2018年7月8日，邵某峰（作为出租人、甲方）与徐某（作为承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定徐某承租案涉房屋，房屋租赁期自2018年7月8日至2019年7月8日，甲方应于2018年7月8日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准为每月3800元，押金为3800元，租赁期内水费等生活费用由乙方承担。关于合同解除：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。关于违约责任：甲方有第八条第三款约定情形之一的，应按月租金的50%向乙方支付违约金。同日，邵某峰将房屋交付徐某，徐某交纳租金1.14万元、押金3800元、上网费500元、燃气费540元、电费80元，保洁费100元。徐某于2018年7月将案涉房屋门锁更换。2018年7月13日、9月16日，根据徐某的委托，检测机构对案涉房屋内甲醛等污染物含量进行采样检测，两次检测结果载明室内客厅及卧室的甲醛含量不符合标准。为此，徐某支付检测费724元。邵某峰未认可上述证据的真实性。另查一，双方曾就房屋租赁事宜发生争议，并就此进行多次微信及短信联络。另查二，徐某曾前往医院进行诊治，其中2018年7月27日的病历载明“搬家后出现颈部水肿（新房甲醛超标），近2日出现心慌、双腋下水肿等”。庭审中，徐某提交酒店订单信息、账单记录及邮件、微信账单等，因案涉房屋不能居住导致了自己的损失。邵某峰未予认可。审理中，邵某峰提交转账凭证，用以证明其开锁费用。徐某未予认可。审理中，邵某峰自述徐某共用了7个字的燃气，费用共计15.96元；7月至10月的电费分别为47.37元、4.88元、6.84元、3.91元；上网费每月50元，扣除150元，退还350元，并就此陈述提交租赁合同、电量分析截屏打印件等证据予以佐证。徐某认为燃气费、电费、网费必须全额退回。
【案件焦点】
1.案涉房屋甲醛含量是否超标；2.租赁合同于何时解除。
【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。徐某与邵某峰自愿签订《北京市房屋租赁合同》，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告、被告均应按照合同约定全面、适当地履行自己的义务。关于争议焦点一，根据在案证据所示，徐某在入住案涉房屋后身体不适，自行委托检测机构进行检测，检测报告显示案涉房屋甲醛超标。虽然邵某峰对此予以否认，但并未提交相反的证据予以证明，应承担举证不能之责任。对于邵某峰的抗辩意见，法院不予采信。综上，法院经审查并结合相关事实，案涉房屋甲醛超标具有高度盖然性，应当认定该事实存在。关于争议焦点二，邵某峰作为出租人有义务保障出租房屋适宜居住，现案涉房屋甲醛超标，无法实现徐某作为承租人的居住用途，租赁合同目的无法实现，徐某有权解除案涉合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。徐某于2018年8月20日向邵某峰发送短信，明确“退租”事宜，其真实意思应为解除合同，故法院确认案涉合同于2018年8月20日解除。此外，徐某主张邵某峰于2018年7月29日向徐某发出解除合同的短信，双方合同应于当日解除。法院认为，作为违约方，邵某峰并无合同解除权，在徐某并未明确表示同意合同解除的前提下，双方未就解除合同达成一致，租赁合同亦未解除。故对于徐某的意见，法院不予采信。关于本诉诉讼请求：关于房屋押金，鉴于合同已解除，邵某峰应予退还。关于燃气费、上网费及电费，徐某应负担合同解除前的部分费用，具体数额法院结合邵某峰提交的燃气费、电费凭据等证据酌定为160元，邵某青应退还960元。关于房屋租金一节，鉴于合同已经解除，邵某峰应当将解除后的租金退还徐某。至于合同期间的租金，考虑到室内空气质量虽然不合格，但案涉房屋仍具有一定使用价值，承租人仍获得部分居住使用利益，故出租人对上述期间已付的租金仅负有部分返还义务。综合室内空气质量不合格的程度、承租人实际遭受的损害后果、居住时间等因素，法院酌情确定邵某峰退还租金的数额为5700元。关于违约金一节，违约方向守约方支付违约金以双方合同有明确约定为前提。本案中，租赁合同并不包含关于空气质量问题的违约金条款，则对于徐某以室内空气质量不合格为由要求邵某峰支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于甲醛检测费用，是徐某为了确认在合同履行期间房屋空气质量所必需发生的费用，且空气质量中甲醛确实存在超标情形，其要求邵某峰负担该笔费用，法院予以支持。关于酒店住宿费，徐某提交的证据不足以证明该损失因邵某峰违约而发生，亦不能说明该笔费用支出的必要性和合理性，法院不予支持。关于反诉诉讼请求，鉴于邵某峰违约在先，对于其要求判令双方之间的房屋租赁协议于2018年8月12日解除，并要求赔偿违约金、租金损失等诉讼请求，法院均不予支持。北京市朝阳区人民法院作出如下判决：一、确认徐某与邵某峰签署的《房屋租赁合同》于2018年8月20日解除；二、邵某峰于判决生效后七日内向徐某退还押金3800元、租金5700元；三、邵某峰于判决生效后七日内向徐某退还燃气费、上网费、电费共计960元；四、邵某峰于判决生效后给付徐某甲醛检测费724元；五、驳回徐某的其他诉讼请求；六、驳回邵某峰的全部诉讼请求。邵某峰不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作出如下判决：驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
房屋租赁合同属于继续性合同，其是以房屋的使用、收益为合同目的。出租方为履行合同而让渡了房屋使用、收益的效益，承租方为履行合同而支付房租等相关费用。空气污染物超标属房屋的“隐蔽瑕疵”，此类房屋不符合居住适用条件，长期居住会给身体健康带来一定的危害，降低了房屋居住使用价值，与租赁合同目的相悖，但司法实践中对于此类纠纷的裁判路径不一。《中华人民共和国民法典》第七百二十四条规定：“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。”第七百三十一条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”综上，若租住房屋空气质量不合格，承租人可随时解除合同，但仍存在空气质量条款的认定、相应违约责任的承担等问题亟需明确。1.是否约定房屋空气质量条款、支付违约金应根据条款具体内容判断房屋租赁合同中很少明确约定房屋空气质量条款，大多表述为“租住房屋危及人身健康”或“不符合居住使用条件”。本案中表述为“交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的”。此类条款虽然有“危及人身健康”的类似表述，但是并未明确指出是因为空气污染物超标所致。如果将上述概述性条款一律认定为空气质量条款，则有扩大解释之嫌，并对违约责任的承担产生直接影响。故空气质量条款的认定应坚持限缩原则，条款中应限定何种污染物、污染物浓度的合理区间值及协商一致的专业检测机构等具体内容，在此基础上才能被认定为存在空气质量条款。那么，后续违约金的支付问题也应建立在明确的空气质量条款之上，即违约方向守约方支付违约金以双方合同有明确约定为前提，如果双方合同并不包含关于空气质量问题的违约金条款，则对于承租人以室内空气质量不合格为由要求出租人支付违约金的诉讼请求，应当予以驳回。2.承租人单方委托形成的检测报告满足一定条件可予以确认在此类纠纷中，由于室内空气质量检测具有很强的时效性，故双方提交的相关检测报告成为法院认定污染物是否超标的重要依据，但实践中由于出租人的不配合，大多数检测报告均由承租人单方委托所得，对于其证明效力的认可应满足一定条件：一是委托的专业检测机构必须具备相应资质且检测程序、方法、依据不存在瑕疵；二是检测报告需经过出租人质证，根据质证情况分别处理。如出租人认可该检测报告的真实性、合法性、关联性，则该检测报告可予以确认。如出租人否认检测报告的证明效力，则进行举证责任转移，其应提交证明力足以推翻该检测报告的相应证据，如不能提交或申请重新检测但无其他正当理由的，对其主张不予准许，仍应确认该检测报告的证明效力。3.已付租金与相关费用的返还范围应分情况区别处理关于合同解除后已付租金的返还问题。鉴于房屋仍有一定的使用价值，故应避免“全有或全无”的处理方式，而应综合考虑空气质量不合格程度、承租人实际遭受的损害后果、承租人居住时间的长短等因素酌情处理。对于上述因素的衡量应依据检测报告、病历、租赁合同等证据辅助认定，如房屋污染物超标严重、承租人遭受了严重的损害后果（如难以治愈的疾病或慢性病等）、居住时间较短，则出租人应返还绝大部分租金，反之，出租人应返还的租金可酌情减少；关于检测费用应予以全部返还。因检测费用是为了确认在合同履行期间房屋空气质量所必需发生的费用，且空气质量中甲醛确实存在超标情形，故该费用应全部返还；关于合同履行过程中产生的其他费用。这里的其他费用主要包括燃气费、电费、水费等租住过程中产生的生活费用及酒店住宿或另行租住费用。其中生活费用应以实际发生为基本原则，依据当事人提交的缴费单据等相关证据予以认定。因在租金返还中已综合考虑各类因素，且支付租金属于主合同义务，支付生活费用只是附随义务，违约行为对附随义务的履行影响不大，故无须再行考虑其他因素，只以实际发生费用为准即可。其中酒店住宿或另行租住费用，应考虑费用支出的必要性、合理性，如花费费用明显没有必要或过高的，则考虑不予支持。