【基本案情】
涉案房屋登记在苗某和王某梅名下并由其共同居住使用。张某娟为涉案房屋楼上房屋业主。某能源科技公司为涉案小区供暖服务提供商。2018年11月15日,苗某所居住涉案房屋房顶出现洇水,某能源科技公司入户检修后发现系楼上积水导致涉案房屋漏水。经联系,张某娟于当日返回。某能源科技公司现场认定张某娟家暖气穿墙立管破裂导致漏水,要求拆除该立管,张某娟未同意,后离开现场,导致漏水状况持续至第二天。某能源科技公司当日对涉案房屋区域进行了停暖处理,后更改管线绕过张某娟家后恢复全楼供暖。后经张某娟申请,某能源科技公司对张某娟家房屋内暖气管道进行了开凿维修,切割取出穿墙立管,更换新的管道。某能源科技公司试水后又发现张某娟家二层散热片下方有漏水孔。张某娟主张该漏水孔系某能源科技公司安装过程中造成,并不是此次漏水的原因。经法庭当庭询问和双方陈述,三方均认可漏水原因仅有可能是张某娟家一层与二层之间的穿墙立管漏水或二层散热片漏水,不存在其他漏水原因。
【案件焦点】
1.如何界定业主自用设施和公用设施之间的界限;2.业主家内部公用设施的维护义务应由谁承担。
【法院裁判要旨】
北京市昌平区人民法院经审理认为:在无法进行鉴定的前提下,法院依据现有证据和双方陈述,认为在不存在其他漏水原因情况下,张某娟家内一层与二层之间的暖气穿墙立管漏水和二层散热片漏水均无法排除合理怀疑,故依法认定一层与二层之间的暖气穿墙立管漏水和二层散热片漏水均为张某娟家漏水原因。区分共用供暖设备和自用供暖设备,应当主要考虑其使用功能上的作用。穿墙立管虽安装在张某娟室内,但从其功能上分析,穿墙立管应当是为了连通和保障全楼的供暖设备,应属于全楼供暖主管道的一部分,因该管道维修会导致全楼该组供暖设备停暖,故张某娟家一层与二层之间暖气穿墙立管应为共用供暖设备。某能源科技公司为该小区供暖公司,故应由其负责共用供暖设备的更换和维护,某能源科技公司未定期巡查发现隐患并设法排除。现共用供暖设备即穿墙立管漏水,造成苗某家大面积洇水,对苗某的损失应由某能源科技公司按照其过错程度承担赔偿责任。张某娟并未积极妥善协助某能源科技公司在事发第一时间对穿墙立管进行维护维修,导致房屋漏水严重致使楼下业主房屋内设施大面积受损,故张某娟应对损失扩大部分承担赔偿责任。最后,张某娟家一层与二层之间的暖气穿墙立管因装修被石膏板包裹,客观上造成某能源科技公司定期检查和维护的困难,且某能源科技公司在事发第一时间进行了抢修,故应当降低某能源科技公司的赔偿比例。法院认定,苗某因漏水导致的各项损失,应由张某娟承担80%的赔偿责任,由某能源科技公司承担20%的赔偿责任。北京市昌平区人民法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,作出如下判决:一、张某娟赔偿苗某各项损失共计72311.84元,于本判决生效后七日内付清;二、某能源科技公司赔偿苗某各项损失共计18077.96元,于本判决生效后七日内付清;三、驳回苗某的其他诉讼请求。张某娟、某能源科技公司不服一审判决,提出上诉。北京市第一中级人民法院同意一审法院的裁判意见,判决:驳回上诉,维持原判。
【法官后语】
新型小区公寓楼有很多是复式结构,一般分为上下两层,各种管道包括供暖管道、上下水管道、供气管道和烟道等需穿过二层楼板。但对于穿过业主家内部的该部分设施归属应当如何认定以及维修责任由谁负担,均没有明确的法律规定。现就该部分设施的认定和维护作以下分析:一、自用设施和共用设施的区别业主家自用设施一般指管道入户后户分表以内电器及管线(包括户分电表)、分户水表及电表前一闸阀或开关算起、卫生器具和相关的下水管道。以北京为例,目前大部分业主家并不具备分户供暖表,供暖收费大部分仍然按照面积收费。所以不能简单地以“位置区分说”来定义穿墙立管的归属,即因为穿墙立管位于业主家室内,所以穿墙立管应当属于业主自用设施。笔者认为应当采用“功能区分说”,即该设施是否具有构造上的独立性,是否具有利用上的独立性。比如,该设施的开启和停用其他业主是否受到影响,若有影响,那么影响范围的广度决定了共有人群。如果单元楼均受影响即属于单元共用设施。本案中的穿墙立管是整栋楼的供暖回水管道,它的漏水修复过程导致了整个单元一侧房屋均不能进行供暖,且物业公司为了快速恢复供暖直接采取了在涉案房屋楼下新建回水管道的做法,显然该供暖设施属于多家业主共有,不具有利用上的独立性,则该穿墙立管应属于该单元的共用设施。自用设施的维修和维护责任和费用应由业主自行负责和承担,共有设施的维修和维护责任和费用应由全体小区业主共同负责和承担,由于物业公司是接受全体业主委托的小区共有设施的实际管理人,那么物业公司理应对该供暖设施具有维修和维护义务。二、业主家内部的共用设施的使用和维护应当如何进行《中华人民共和国民法典》第二百七十二条和第二百七十三条分别规定了区分所有建筑物专有部分管理和共有部分管理的义务。上述两条款存在明显差别,业主对自用设施享有占有、使用、收益和处分的权利,所以业主可以对自用设施直接更换。业主不仅对共有部分享有权利,还负有相应的注意义务和履行义务,同时业主不得以放弃权利为由,拒不履行义务。实践中,业主为了室内美观,常会对供暖、供水和供气管道进行包管处理,或者用石膏板吊顶遮挡,具有装饰效果,但是对于管道的维修维护而言,极大影响了后期的检查和更换。笔者认为,业主家内部的共用设施需要业主和物业公司承担共同的维修和维护义务。物业公司需要定期上门巡查并提供合理化建议,尽到监督和检查的义务;业主应当对管道预留检查口,方便物业公司和其自身查看管道,尽到合理的保管义务。