“一房二卖”是指卖方以同一房屋为标的,在与一方当事人签订买卖合同但尚未办理过户登记时,又与第三人签订买卖合同,从而导致新买方和旧买方均希望获得同一房屋的利益冲突。明确“一房二卖”的处理原则及法律后果可有效结束涉案房屋所有权的不确定状态。
探明“一房二卖”的处理原则及法律后果,首先应明确两份合同效力。可以肯定的是,卖房人将同一标的房屋签订两份房屋买卖合同,最终结果必然是两个买受人不可能都取得房屋所有权。但是,只要房屋买卖合同不存在《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条规定的无效情形,就应当认定两份合同都是合法有效的。
在两份合同都合法有效的前提下,再确定“一房二卖”纠纷中对于权利保护的顺位问题。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十五条规定,应结合合同成立的时间、购房款的支付时间以及占有涉诉房产的时间进行认定,保护顺位在先的合同买受方的所有权获得优先保护。基于实践中“一房二卖”的诸多情形对该类案件的裁判结果不尽相同,对此归纳分析如下:
1.后买受人早于先买受人办理了产权变更登记且为善意。此情况下,两个购房合同均已合法成立,如后买受人出于善意购得且取得房屋所有权,则其享有的物权请求权可以对抗任意第三人。先买受人已不可能取得房屋所有权,合同上的债权转化为损害赔偿请求权,出卖人对得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。但先买受人无权向后买受人主张返还房屋或承担侵权责任。
2.后买受人先于买受人办理了产权变更登记且为恶意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)第七条规定,出卖人与后买受人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致现买受人无法取得房屋的,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。且出卖人与后买受人的恶意串通行为,损害了先买受人的合法债权,二者应负共同侵权的责任。
3.两次买卖均未办理产权变更登记且均为善意。此情况下,先买受人和后买受人均未取得房屋所有权,应当结合合法占有房屋、合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位,若两个买受人均未办理过户登记和预告登记,需审查是否有买受人已经合法占有房屋以及哪方已经完成的交易义务更多,从风险承担的角度来看,赋予合法占有房屋以及履行相应义务较多的买受人相应优先权具有合理性。而无法履行合同的买受人则对出卖人享有债权请求权,可依据购房合同的约定要求出卖人返还购房款并承担违约责任及损害赔偿责任。
4.两次买卖均未办理产权变更登记且第三人为恶意。此情况下,存在《民法典》规定的合同无效情形,即出卖人与第三人恶意串通签订的合同侵害了买受人的合法权益,应认定出卖人与第三人签订的买卖合同无效。