就我国目前的商品房预售市场看,房地产开发商起诉购房者解除商品房买卖合同及违约金的案件中很大一部分是购房者因自身负有其他债务跑路或者其人身自由被采取了强制措施而中断供贷,且涉诉商品房同时存在已经被其他司法部门轮候查封的情况,在此情形下,如果审理法院仅按照双方签订的商品房买卖合同中购房者与房地产开发商的具体合同约定对房地产开发商的诉请进行处理,就会造成购房者权益得不到保护的局面,房地产开发商必然从自身利益最大化为出发点在扣除一切费用、违约金等情况下才会同意退还剩余购房款,从而导致房地产开发商收回房屋后购房者在要求开发商返还购房款时陷入非常被动的地位。更有甚者,在一些房地产开发商与购房者签订的商品房买卖合同中约定只要购房者逾期三期甚至三期以上就享有合同解除权,合同解除后房地产开发商收回房屋,这就会形成在购房者已经不再是房屋产权人的情况下其仍然需要继续偿还银行贷款、逾期还款违约金、罚息、复利的局面,这种情形下,购房者的损失又进一步加大了,因此,法院在审理此类纠纷时为一次性解决纠纷应当将购房款的返还问题一并处理更为妥当。与此同时,法院也要慎重对待所涉房屋在已被其他部门查封的情况下,房地产开发商要求在返还的购房款中将解除合同违约金部分予以直接抵扣的问题,由于房地产开发商诉请的违约金从本质上来看也属于一般债权的性质,在商品房买卖合同解除后,房地产开发商可依据生效判决要求房产部门协助办理预告登记的注销手续,其他债权人对所涉商品房的预查封效力因为预告登记的注销而自然不能继续延续,那么,此时其他债权人是可以在房屋预告登记解除查封前要求对开发商应返还的购房款进行保全或者查封的,在此情形下,如果法院直接在判决中在房地产开发商应当返还的购房款中将房地产开发商诉请的解除合同违约金作直接抵扣处理,那么该处理方式会造成法院直接对开发商诉请的违约金赋予了优先受偿的权利,直接损害到其他债权人对其开发商应返还的购房款的参与分配的利益。综上,法院在处理涉及商品房预售合同纠纷类似案件时要综合考虑案件的具体产权情况、查封情况、贷款拖欠的具体情况、导致违约的具体原因等因素后作出更加合理的裁判。