开发商迟延交房违约金的计算方式是按照合同当中的约定来进行确定的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。由上述可知,开发商逾期交房的违约金首先按照双方当时签订的商品房买卖合同的约定进行支付,如果在没有约定的情况下,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
开发商逾期办证的,其行为构成违约的,也应当承当违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此,由于开发商的原因导致业主在规定期限内不能取得不动产权属证书的应承担相应的责任。
买房是每个人人生中的大事,购房者在接房时一定要查看“三书一证一表”,齐全后才能接房。三书是指《住宅质量保证书》《住宅适用说明书》《建筑工程质量认定书》。一证是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。一表是指《竣工验收备案表》。同时,根据《中华人民共和国消防法》,楼房必须经过消防验收,才能交付使用。