合同认定无效后,所取得的财产应当予以返还;不能返还的应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应损失,该损失应当包括因该合同产生信赖利益损失。
所谓信赖利益,是指一方基于对另一方将与其订约的合理信赖所产生的利益。在农村房屋买卖合同纠纷案件中,一方当事人主张因购买农村房屋后遇拆迁所产生的信赖利益损失的分配,笔者认为应当综合考虑以下三个方面:
1.农村房屋合同被确认无效后,买卖双方的责任认定在征地拆迁的案件中,涉及标的额往往巨大,简单的划分此类案件的主次责任,不利于案件的审理和平息当事人之间的矛盾,因此要权衡诸多因素,合理划分责任比例。笔者认为,法院在划分责任时,应当着重参考以下因素:(1)购买人的资格。如果双方均是同村村民,在未取得有关部门同意的情况下,买卖本村土地上的房屋,通常认为双方责任相当;如果本村村民在明知对方非本集体经济组织成员,且不具备购买资格时,还出售其农村房屋的,出售方的责任占比相对较大。(2)购买人的用途。用于自己居住使用的,责任相对较小,但用于投资的,购买人责任相对较大。(3)购买的时间。如果是近年来明知房屋面临拆迁而购买的,具有明显投机性质的,买方责任较大;如果在很早之前购买的房屋,买方责任占比相对较小。事实上,农村房屋买卖情况非常复杂,仅就某个或某些因素支离破碎的解释,往往会出现偏差。因此,在认定买卖双方的责任时,要认真考察前述各个因素在合同无效中的影响力,并严格把握“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地,农民住宅或小产权房”[插图],防止因农村房屋买卖后,农民居无定所,进而影响社会稳定的原则下,兼顾诚实信用原则,防止产生部分因不诚信的当事人过分获利的情况。
2.农村房屋买卖合同被确认无效后,损失的认定范围农村房屋的买卖合同被确认无效后,买房人应当退还已购的房屋。此时的损失,多存在于买方。对于买方而言,除对购房款的损失外,还有房屋添附、装修、建设费用等。但这类案件,往往会涉及较大的拆迁利益。有的学者认为合同认定无效后,财产应当返还,返还后房屋的拆迁利益应当由原出卖人享有。这样简单地处理,会刺激部分当事人在面对利益诱惑时,违反诚实信用原则,在签订农村房屋买卖合同之后几年甚至十几年依然请求确认合同无效,对交易表示反悔。所以,这种思路会变相鼓励出卖人的不诚信。但这部分拆迁利益,又能当然归属买方吗?合同无效后,房屋及院落都应当返还卖方。拆迁利益全部归买房,也没有法律依据,反而会刺激农村房屋不正常的交易。笔者认为,买方在购买房屋后,长期居住使用房屋,并对房屋进行建设和装修。随着地价的上涨,其居住使用的房屋实际价值也在不断上涨,如果剥夺买方对拆迁补偿款的分割显然不符合公平原则,所以可以从信赖利益角度出发,对拆迁补偿款在买卖双方中,合理分割。
3.农村房屋买卖合同被确认无效后,利益分割原则因各地拆迁政策不同,拆迁补偿损失的构成也不尽相同,在认定分配时应结合补偿款的性质区别对待。(1)对原有房屋价值,该部分损失属于购房人的直接损失。卖方应当赔偿购房款。但对原有房屋(包括装修)的增值部分,不能当然属于卖房。买方基于信赖,产生的信赖利益损失可参照买卖双方造成合同无效的责任比例来划分。(2)有关房屋改扩建、新建的增值部分、危电改造费、腾退应得奖励等费用。如果买房人在新建、改扩建房屋时,取得相关部门同意,笔者认为可以遵照“谁出资,补偿谁”的原则分配利益。但如果买房人未取得相关部门的批建手续,即使房屋是由买方出资所为,但毕竟是无效合同,买方要完全取得该部分拆迁利益不符合前述法律精神,笔者主张可依据买卖双方造成合同无效的责任比例分配利益。(3)有关一次性搬迁费、周转补助费、提前搬迁奖励费,这些费用其实是补偿给实际居住人的(通常为买房人)。因房屋被收回,必然发生搬迁、周转费,可考虑将该部分利益作为直接损失,分割给买房。本案是因买方同意按照7:3的比例分割,故法院不持异议。(4)具有人身属性的赔偿费用,例如,按户口给付的奖励费用、残疾人的补助费用等,这些费用具有人身属性,不应纳入信赖利益损失的范畴里,应当为实际补偿对象的个人利益。