在贷款购房情形下,买受人、开发商与银行之间实际形成了“三角法律关系”,即买受人与开发商之间的房屋买卖关系,买受人与银行之间的借款及抵押关系,开发商与银行之间的担保关系。开发商行使解除权,人民法院应当重点审查商品房买卖合同中的具体约定。如双方未约定买受人“断供”可以解除合同的,该种情形下能否解除商品房买卖合同在司法实践中分歧较大。一种观点认为,开发商不享有法定解除权。买受人的主要义务是支付购房款,至于购房款的来源是买受人自有资金还是借款与开发商无关,买受人“断供”实际是未按约定向银行履行还款责任,该违约行为基于买受人、开发商、银行三方订立的商品房担保贷款合同而非买受人与开发商订立的商品房买卖合同。另一种观点认为,商品房买卖合同与担保贷款合同是有紧密联系并且能相互影响的特殊合同关系,买受人“断供”导致开发商承担担保责任,之前获得的房屋价款又被银行从保证金账户中扣回,房款“得而复失”显然使开发商售房营利的合同目的不能实现,应当赋予开发商解除权。笔者认为,如果买受人“断供”较少,之后又能及时补足,开发商承担并不沉重的担保责任后亦可向买受人追偿以弥补损失,此时仍以开发商“合同目的不能实现”之由苛责买受人有失公平;反之,开发商承担了较重甚至与银行贷款金额相当的担保责任后,实践中买受人往往并无可供执行的财产,房屋因诉讼被长期搁置,增加了开发商资金断裂的风险,故此时赋予开发商解除权较为合理。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定,担保权人即银行作为有独立请求权第三人提出诉讼请求或者就担保贷款合同纠纷另行起诉的,应当与商品房买卖合同纠纷合并审当无争议。从合同的产生看,商品房担保贷款合同的成立依赖于商品房买卖合同的成立;从合同的履行目的看,商品房担保贷款合同的履行服务于商品房买卖合同的履行,二者纠纷相伴而生,无论是银行作为担保权人,还是开发商作为阶段性担保的保证人,主张解除商品房担保贷款合同均应当与商品房买卖合同合并审理。商品房买卖合同和担保贷款合同解除后,款项的返还原则上仍应遵循合同的相对性,即开发商将房款返还买受人,买受人返还房屋;与此同时,买受人将全部贷款返还银行,银行则返还买受人已经偿还的本金及利息;对于因担保贷款合同解除而受到的损失,银行可以要求“断供”的买受人予以赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”为了减少不必要的重复、烦琐和当事人的诉累,在合并审理的情况下,可以由开发商直接向银行返还贷款,并直接向银行承担买受人应当承担的责任,这是上述司法解释规定的应有之义。