近年来,我国社会经济快速发展,房产交易日趋活跃,在繁荣市场经济的同时,因房产使用价值和居住功能涉及购买者切身利益,购房价值大、成本高,买卖双方易因合同履行发生各种争议,影响交易安全和市场秩序。其中,因“凶宅”买卖引发的争议屡有发生,但根据《中华人民共和国民法典》的规定,目前对“凶宅”尚无法律定义,而实践中,“凶宅”不但影响房产价值,且社会大众出于趋利避害的心理,对“凶宅”往往敬而远之,交易房产是否系“凶宅”,对一般购房者的购买意向起着决定影响。同时根据《中华人民共和国民法典》第八条“民事主体从事民事活动,不得违反法律,不得违背公序良俗”之规定,在法律尚无明确规定的情况下,承办人认为将此类信息纳入公序良俗范畴,接受法律规制,显属必要。
而在房产买卖过程中,出卖人和买受人处于信息不对等地位,据《中华人民共和国民法典》第一百四十七条“基于重大误解实施的民事法律行为,行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”,及第一百四十八条“一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的规定,故该案承办人认为若部分不诚信的出卖人在房产交易过程中,故意规避房屋曾发生的问题,对买受人实行“欺诈”,导致买受人在不知情的情况下产生重大误解购进符合上述三要件,即其判断应符合以下三要件:一是死亡形式,需是非正常死亡事件,自然的生老病死则不在此列;二是死亡地点,需发生在房屋主体结构内,其应是一相对独立、封闭、专有的空间场所,至于电梯、楼梯间及车位等公共区域则不应在此范畴内;三是当事人对情形的特殊约定,若交易双方对“凶宅”范围、情形有特别约定,则应在不违反善良风俗的情况下,尊重其约定的“凶宅”,进而起诉要求行使撤销权的,理应支持。
但同时为防止权利滥用,在权利行使和权利保护之间寻求一种衡平,承办人亦认为“凶宅”判断亦不宜作出扩大解释,在维护交易效益的同时,亦应维护交易安全,保证交易秩序稳定。因此,对于不符合三要件的交易房屋,不应认定为“凶宅”,如无特别约定,买受人不得行使撤销权。
在此基础上,为预防纠纷,承办人特别指出对房屋主体结构外的非正常死亡事件,出卖人及中介服务者未主动披露,虽不构成欺诈,但仍有违最大化诚实信用原则,而诚实信用原则乃现代社会的一项重要原则,也是民事领域的“帝王条款”,故其行为,虽不被撤销,但仍应予以做否定性评价。为此,承办法官亦希望借此警示房屋买卖双方,购房不易,各方均应秉持最大谨慎、诚信履行合同义务,包括附随义务,对于处于信息不对等地位的买房者,在买房过程中要谨慎行之,就房屋情况结合自身喜好、忌讳事项,进行详细询问、了解;而卖房者则应本着诚信原则,就房屋情况做详细介绍、披露,诚信交易;房产中介服务者更应基于其专业知识,对买卖双方尽到相应的提醒、说明注意义务,尽可能提供完整的房产信息,并载入合同条款,在促成交易的同时,共同维护交易安全。