物业服务合同是指物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。本案审理的关键在于原告主张的物业费应该由哪一个被告承担或哪几个被告共同承担?一审判决最终物业费是由业主房地产开发公司和承租人(物业使用人)梁某某承担,无须黄某某(新业主)和商业管理公司(物业管理者)承担,笔者赞同此观点。首先,业主负有向物业服务人支付物业费的法定义务。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”以及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用”的规定,我国法律已经明确规定,业主负有向物业服务人支付物业费的法定义务。但在司法实践中,前期物业服务合同一般由建设单位与物业服务人签订,普通物业服务合同一般由业主委员会与物业服务人签订,业主均不是物业服务合同的直接签订主体。在此情况下,由业主向物业服务人直接支付物业费而不是由合同签订主体支付物业费一定程度上超越了合同的相对性,也造成部分业主以自己不是合同相对人为由拒绝支付物业的纠纷。但根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业管理合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力”的规定,该物业服务合同,对业主仍有约束力,业主依然负有向物业服务人支付物业费的法定义务。在本案中,原告物业管理公司是经过该小区业主大会依法召开,经过合法程序投票选举出来的,最终与该小区业主委员会签订了《某小区物业服务合同》,该合同是双方当事人的真实意思表示,属有效合同,对该小区全体业主均具有约束力。房地产开发公司作为该小区的业主,《某小区物业服务合同》对其具有约束力。原告有依合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范提供维修、养护、管理和维护等物业服务的义务,被告房地产开发公司作为商铺的业主有依合同约定按2元/平方米/月缴纳物业服务费的义务。虽然房地产开发公司在出租期间将涉案商铺分别转让给黄某某(新业主),但根据庭审查明,房地产开发公司尚未将转让商铺交付给新业主黄某某,商铺收益仍归房地产开发公司,根据权利和义务对等的基本原则,该物业费用仍应由业主房地产开发公司缴纳,不应该由新业主黄某某承担。其次,承租人(物业使用人)有义务负责支付物业服务费用。《物业管理条例》第四十一条规定:“……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”本案中,作为业主的房地产开发公司委托商业管理公司对其物业进行托管,并由商业管理公司将涉案商铺出租给被告梁某某进行承租,并在租赁合同中约定由承租者按1元/平方米/月支付物业费,且庭审中房地产开发公司也认可商业管理公司与梁某某实施的民事行为,故本案商业管理公司与梁某某就物业费承担所作的约定,应视为业主房地产开发公司与承租人(物业使用人)梁某某的约定,依据《物业管理条例》第四十一条规定,故承租人梁某某对其承租的商铺应按其与业主的约定在其使用期间按1元/平方米/月支付物业费用给原告,对差额部分物业费,即相差按1元/平方米/月计算部分应由业主房地产开发公司承担。并且笔者认为,因商业管理公司在本案只是与房地产开发公司存在托管关系,其既不是业主,也不是物业使用人,原告要求其共同承担物业费,没有事实及法律依据。最后,分析本案的意义。本案具有一定的特殊性,对于哪一方需要支付物业费?涉及多方主体——新旧业主、受委托方(物业管理公司)、物业使用人,案件的审判方法和处理结果对于司法实践有一定的参考意义。《中华人民共和国民法典》及相关的法律法规完善了物业服务合同的规定,以法律的形式确定了业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同,对业主具有约束力。对于其物业使用人,根据其与业主的约定或者与物业服务企业的约定,应当承担相应的物业服务费用。这样有利于规范物业服务合同,保护业主、物业服务企业、物业使用人等各方当事人的合法权益,推动我国物业服务行业健康有序地发展。