实践中,房产中介机构“吃差价”案件并不鲜见,违反市场秩序、有损群众利益,亟待加以规范。以个案为纽带,适用《中华人民共和国民法典》回应民生关切,是司法服务保障民生的具体体现。本案获评2022年度上海法院十大涉民生典型案例。《中华人民共和国民法典》将“居间合同”更名为“中介合同”,并重申中介人的如实报告义务及义务违反责任。本案旨在激活与细化《中华人民共和国民法典》关于中介人如实报告义务的责任规则在房产中介“吃差价”案件中的适用方法,其基本思路为:其一,秉持事实查明基础上的穿透式审查理念,结合证明妨碍的一般原理,综合在案证据证明力,查明“吃差价”事实,审查认定预购协议等手段行为的目的与效力。(1)甄别手段行为。《预购协议》等“吃差价”手段行为通常隐于幕后,查明该项事实时可结合证明妨碍的一般原理,如购房人仅提供该协议复印件或主要条文,而中介人未否认协议存在,此时可结合证明妨碍原理认定协议内容。同时,结合在案书证、视听资料、电子数据、证人证言、当事人的陈述等证据,综合评判其证明力,以便甄别手段协议的目的与效力。(2)查证事实要点。在该类案件中,“吃差价”的基础事实通常可以分解为事实要点束,并据此认定,该类事实要点具体包括房源信息获取途径、手段行为参与主体、手段行为客观效果、差价所得实现途径、差价钱款实际流向、中介机构主观故意等节点事实。其二,根据《中华人民共和国民法典》第九百六十二条的规定,结合查明的事实,审查认定中介人违反如实报告义务的责任构成要件是否成立。(1)对于行为要件,明确何种事实属于因故意隐瞒可产生责任的“重要事实”。就此,对于房产中介机构,反映案涉房屋交易主体、交易标的、交易条件、交易成本等直接制约合同订立、履行的事项宜可认定为《中华人民共和国民法典》第九百六十二条第二款规定的“重要事实”。(2)对于损害要件,明确委托人利益受损要件的主体与性质。第一,从主体上看,本案中,房产经纪公司第一分公司辩称,其收取房价差额系经售房人同意,由售房人自愿支付,追索差价的权利应属于售房人而非购房人。此与二手房买卖多采媒介居间方式的现状不符。在二手房买卖中,中介人通常接受买卖双方委托,且存在约定由购房人支付全额中介费的情况。因此,《中华人民共和国民法典》第九百六十二条第二款规定的“损害委托人利益”应理解为损害房屋买卖双方中任何一方的利益即符合该要件。第二,从性质上看,《中华人民共和国民法典》第九百六十二条第二款后段规定了不得请求支付报酬与承担损害赔偿责任等两种责任方式,其损害要件的性质宜作一定区分。对于“不得请求支付报酬”,其损害要件宜认定为亦兼具行为意义,亦即,即便委托人尚未发生实际损失,但若中介人的行为在性质上能够损害委托人利益的,亦可认定中介人丧失报酬请求权,此时利益受损要件兼具行为意义。例如,即便中介人因外部原因实际未收得差价,仅依据《中华人民共和国民法典》该款前段故意隐瞒行为及委托人利益受损的高度可能性,亦可认定中介人责任。但若无实际损害结果,无从产生损害赔偿责任,因为违约赔偿损失责任系以受害人受有损失为成立条件,故对于《中华人民共和国民法典》该款后段规定的“赔偿责任”,仅具结果意义。其三,在查明案件事实,认定中介人责任构成要件成立的基础上,认定中介人责任方式的构成。(1)丧失报酬请求权中介机构不得请求支付报酬系“吃差价”的基础责任,如前所述,该种责任方式的损害要件可以兼具行为意义,故即便房屋买受人因故尚未付出差价,亦不影响根据该款规定认定中介机构丧失报酬请求权。(2)参照差价金额赔偿损失赔偿责任系属结果责任,购房人因房产中介机构“吃差价”而受有损失,即具备成立中介人责任的损害结果要件。只要购房人实际付出差价,即便中介人因售房人反悔等外部原因实际未收得差价,亦不影响该要件成立。其原因在于,基于一般理性人的分析,若房产中介机构如实报告房屋出卖人独立确定的售价,房屋买受人没有理由超额付款,由于房产中介机构“吃差价”行为的介入,导致购房人以高于售房人要求售价的价格购买,故以差价金额为参照认定房产中介机构赔偿责任,具有合理性。(3)承担惩罚性赔偿目前实践中对于房产中介机构“吃差价”是否可依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款适用惩罚性赔偿,观点尚不统一。在请求权基础层面,既往观点的分歧体现为请求权竞合说与请求权聚合说的对立,两种观点在司法实践中均有裁判支持。鉴于该问题目前存在较大争议,如需适用,宜结合在案事实查明程度、具体案情等情况加以认定。综上,在房产中介机构“吃差价”案件中适用《中华人民共和国民法典》如实报告义务的责任规则,宜以事实查明为基础,以要件审查为纽带,以责任构成为依归,将程序法上证据规则与实体法上责任规则结合适用,通过中介人如实报告义务责任规则的适用,落实司法服务保障民生的精神与要求。