对于男女朋友同居分手后就婚房签订租房合同的,双方的真实法律关系不受制于所签合同的外观和名称,应综合考虑当事人的缔约背景、缔约目的、合同权利义务的安排、系列合同内容以及实际履约过程等因素确定。一 认定当事人签署合同真意的考量因素第一,缔约背景。家事纠纷中,探究当事人缔约的内心真意,需全面考量亲属关系、感情亲疏等背景,争议时的矛盾在交易时是否存在等情况。不管是夫妻关系,还是同居关系,在和睦亲近与疏离冷淡等不同关系下,各方缔约的背景、目的以及对缔约的理解往往会存在差异。本案中,双方系在同居关系解除后签署了涉诉协议,该协议具有人身属性,协议中财产处理和身份关系的约定不能分割来看,结合二人对涉诉房屋均有贡献,房屋部分约定应视为双方解除同居关系后对房屋的处理及经济补偿,不应认定为房屋租赁合同。第二,合同的内容。合同设定的权利义务是直接体现当事人内心真实意思的客观载体。合同主体可能因特殊关系而简化合同内容,但交易的必要条款是否约定详细,是否与常理、交易习惯相悖等,均会对当事人交易真意的判断产生影响。房屋租赁合同中,关系当事人权益的租赁物的名称、租金及支付期限和方式、租赁期限、租赁物维修等主要内容,当事人通常会在合同中明确。除主要条款外,实践中,也需结合上下文其他条款来判断当事人订立合同时的真实情况。本案中,双方合同约定房屋租金为零元,租赁期限直至承租人搬走屋内个人物品,且出租人卖房时,需要给承租人在周边租赁相应住房且由出租人负担租赁费;再结合合同约定的出租人在情人节向承租人赠送礼品、动产分割等其他条款,可知与当事人并非单纯的房屋租赁合同关系,而是对解除同居关系后财产事项的约定。第三,合同的履行情况。履行行为本身最能体现出缔约或者交易的真实意思。实践中,可从以下几点判断:首先,具体交易类型的主合同义务是否履行。例如,租赁协议中约定的租金是否给付、房屋是否交付等。其次,附随义务、诚信义务是否已经履行。本案中,双方同居期间即在涉诉房屋居住,分手后签订涉诉协议,王某主张二人系房屋租赁关系,但焦某从未向王某支付过租金,王某也未主张过租金,履行过程中,双方的邮件往来等亦均未涉及任何租赁事宜,因此,从双方的履约行为看不出任何房屋租赁合同关系的基本特征。二 案涉合同不因名不副实而无效合同的效力也是法院需要主动审查的问题。对合同效力的判断应以法定要件作为标准,不应因当事人主张的法律关系与真实法律关系不同而当然无效。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十三条等规定了民事法律行为有效要件及民事法律行为无效的情形。涉案合同中房屋租赁内容及违约金条款系双方同居关系解除后自愿达成,不违反法律、行政法规的强制性规定,也不违背公序良俗,亦不存在其他无效情形,应为有效。王某以强行撬锁的方式收回涉诉房屋,已经违约,应承担违约责任。