【基本案情】2022年8月21日，马某与置业公司签订《商品房定购书》，对认购房屋位置、支付定金金额、签订正式商品房买卖合同时间、合同磋商情况、违约后果等内容进行了约定。同日，马某向置业公司支付定金5万元。其后，马某提出置业公司未向其告知户型差异，并就合同中关于贷款、产权证办理、违约责任、房屋赠送面积等条款提出修改意见，置业公司拒绝修改，双方最终未能签订《商品房买卖合同》。马某认为，因不可归责于双方的事由导致无法签订正式《商品房买卖合同》，置业公司应退还马某已支付的定金5万元及首期款50万元。置业公司同意退还购房首期款50万元，但不同意退还定金5万元。置业公司认为，根据《商品房定购书》第14条、第10条约定的内容，置业公司已向马某出示商品房买卖合同等文本，《商品房定购书》第16条、第15条、第8条也对相关内容予以说明，置业公司对定购书相关条款尽到了提示义务，且马某手抄已仔细阅读上述内容并表示无异议。同时，置业公司公示商品房买卖合同的位置处于售楼部门口显眼处，马某称未阅读相关合同内容与事实不符；《商品房定购书》约定双方在2022年8月28日前签署买卖合同，马某因想调换面积更大的房屋未果，又以购买房屋与样板房存在面积差异等理由拒绝签署买卖合同，置业公司有权解除《商品房定购书》并不予退还定金。【案件焦点】马某拒绝签订正式《商品房买卖合同》是否属于不可归责于双方当事人的事由，置业公司是否应当退还已收取的定金。
【法官后语】在商品房买卖活动中，开发商往往会要求购房者先支付定金并签订认购书，然后再签订《商品房买卖合同》，因两份合同存在先后时间差，实践中常常会遇到部分购房者基于各种原因在签订认购书后，而拒绝与开发商签订《商品房买卖合同》，并以双方无法就《商品房买卖合同》部分条款达成一致为由，要求开发商退还其交付的定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”故从立法上看，立约定金作为一项担保，其功能在于保证双方按照预约合同约定的时间就签订本约合同继续进行诚信谈判，若双方在约定时间内进行了磋商，但不能就本约合同的具体条款达成一致意见，导致本约合同未能签订，双方对此均不构成违约，这种情况下开发商应返还定金。但这种情形往往是指双方在签订预约合同时，购房者对拟签订的本约合同内容并不知情。本案中，开发商在销售现场公示了《商品房买卖合同》示范文本，且《商品房定购书》中明确载明购房者已阅读商品房买卖合同，不得以双方就商品房买卖合同条款不能达成一致为由拒绝签订本约合同，开发商也对认购书中的重要条款进行加粗提示。购房者作为完全民事行为能力人，对购买房屋负有审慎的注意义务，应当完全理解认购书的全部条款含义，其年龄、智力和日常经验也足以充分理解其在认购书上签字的法律后果。购房者未对认购书内容提出异议，也未对公示的《商品房买卖合同》提出异议，说明其在已知晓《商品房买卖合同》内容的情况下，与开发商达成了以公示合同为准、不再磋商合同条款的合意，并非剥夺其作为购房者就合同条款继续磋商的权利。购房者在签订认购书后，以本约合同中部分条款不合理、双方就合同条款修改无法达成一致为由拒绝签订本约合同，要求开发商返还定金，不但违背诚信原则，而且否认了预约合同中的已决条件，其行为构成违约，应按照预约合同的约定适用定金罚则，故开发商不予退还定金。该裁判文书从商品房预约合同的特点出发，根据商品房预约合同的订入规则、内容控制规则、格式条款提示说明规则，结合购房者的行为能力、年龄、智力和日常经验法则，认定该种情形下适用定金罚则。为统一此类问题的法律适用进一步明晰了裁判标准，有利于推动商品房交易市场健康发展且具有较强的示范效果。