【基本案情】2016年12月11日，原告王某与被告实业公司签订《北京市商品房预售合同》​，约定实业公司将位于北京市密云区一处房屋出售给王某，房屋总价3065310元。原告认为，被告曾发放商品房宣传册，显示“4000米地脉温泉”​“温泉家族别墅区”等字样。证明被告通过宣传册等方式，宣传涉案小区有源自大地深处的天然温泉并引入每一户业主家中、业主享有五星级酒店配套服务。此外，业主手册、手提袋及黄色宣传T恤均注明温泉水，手提袋、T恤宣传有温泉入户及酒店配套服务。房屋交付后，王某认为实业公司存在没有按照售房时的宣传承诺接通温泉入户等违约行为，故诉于法院，请求：判令实业公司支付因未履行温泉入户所造成的经济损失91959.3元，履行承诺对王某开放五星级温泉酒店配套、给予酒店贵宾待遇等，履行合同约定的五级物业服务标准等。实业公司辩称商品房预售合同并未约定温泉入户等事项，温泉入户宣传不应视为要约，不属于合同内容。密云区其他别墅类楼盘销售价格高于涉案项目定价，可见温泉入户宣传并未对涉案房屋销售、定价产生重大影响。实际上，实业公司具备申请开采地热资源主体资格，为温泉入户投入了大量资金、进行了大量工作，温泉未入户系政府政策情势变化导致，并非实业公司故意为之，故不应承担任何责任。
【法官后语】商品房正式开售前都会进行广告宣传或其他宣传，常见的宣传类型主要有平面、户外广告，开发商的宣传册、楼书、沙盘模型、样板间等。商品房销售广告或宣传资料是要约还是要约邀请，在实践中存在一定的争议。1.商业宣传中要约邀请及要约的认定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》​（法释〔2020〕17号）第三条规定：​“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约……”由此可见，上述司法解释将宣传资料与广告并列作为要约邀请的范畴。商品房的销售广告和宣传资料在性质上属于要约邀请，只有对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的宣传内容，才应当视为要约。本案中，实业公司曾向不特定的购房者或潜在购房者宣传过关于温泉入户的内容，并将温泉作为涉案楼盘的显著特征，而实业公司对其所建设的房屋也进行了温泉入户管道设施的安装。因此，王某主张其购房时通过从售楼处取得的商业广告和宣传资料了解到涉案房屋温泉入户，具有高度可能性。实业公司在商品房销售和宣传资料所作的说明以及销售人员对该套房屋销售所作的允诺，对王某购买该商品房合同的订立产生了重大影响。就本案而言，温泉入户属于对涉案房屋使用功能质量的陈述，对于买受人订立商品房买卖合同满足特定的心理预期以及房屋价格的确定有一定的影响。所以，可以认定实业公司对王某的商品房销售广告和宣传资料已符合要约的认定条件。2.违约及责任的认定商品房买卖一般采用预售制。购房人购买的多是期房，订立合同时，作为标的物的商品房尚未建成，故购房人只能依据开发商提供的宣传资料、通过想象来了解房屋信息，特别是小区配套、基础设施、学区等能够影响商品房价格的信息。如前所述，如果开发商在宣传资料里作出了具体明确的允诺，应视为符合要约条件。具体到本案中，作为消费者的王某，在交易中处于弱势地位，对其所购房屋的具体情况只能通过被告的口头和书面描述得到认知。开发商将温泉入户作为所售楼盘的显著特征进行宣传，并对其所建设的房屋进行了温泉入户管道设施的安装。温泉入户属于对房屋使用功能质量的陈述，对于买受人订立商品房买卖合同满足特定的心理预期以及房屋价格的确定有一定的影响，故即使温泉入户未载入买卖合同，也应当构成合同内容。开发商未按照约定提供温泉入户已构成违约，应承担违约责任。关于违约金赔偿数额的计算，因《北京市商品房预售合同》未约定温泉未入户时违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失。法院结合案件的审理及类案处理情况酌情确定。