【基本案情】2018年6月6日，原告姚某（买受人）与被告（出卖人）签订了《武汉市商品房买卖合同》​，该合同约定：原告姚某购买被告开发的14栋23层2号房屋（建筑面积为103.54平方米、每平方米为10669.57元、总价款为1104727元）​。原告姚某应于2018年6月6日前支付首付款331727元，余款办理按揭贷款。交房时间为2020年2月1日前。该合同附件四装饰、设备标准约定全装修另签补充协议。该合同附件六合同补充协议第九条约定，买受人同意自行办理及领取所购商品房的权属登记及相关证件，包括但不限于预告登记、抵押权预告登记、​《不动产权证》​、​《房屋他项权证》​。买受人无须向出卖人支付附录一《税费及其他应付款项明细》所列办理相应权属登记的税费，该税费由买受人自行于申请办理相应权属登记时向有关部门缴纳。在买受人对该商品房质量无任何异议，且已与出卖人办理该商品房的交付使用手续，并已向出卖人付清所有房价款和附录一中除上述所列税费外的其他款项的条件全部具备之日起180天内，出卖人将办理该商品房的权属登记所需出卖人提供的资料递交给买受人。出卖人未按上述约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。合同签订后，原告姚某向被告支付了购房款、专项维修基金总计1104940.39元，被告于2020年5月16日向原告姚某开具前述款项的发票一张。2020年5月31日，被告房地产开发公司已向原告姚某办理了交房手续。原告姚某于同日入住案涉房屋。原告姚某于2020年5月17日按照合同约定预付物业费2160.27元。被告应于2020年11月27日（从2020年5月31日起计算至第180天）前向原告姚某交付案涉房屋办证资料，且被告于2021年1月5日在案涉小区业主微信群通知包括原告姚某在内的业主领取办证资料。
【法官后语】近年来，随着房地产业的快速发展，与此相关的房屋买卖合同纠纷日益增多，商品房交易多为期房，是预售房，卖方在合同签订后不论是现金交易还是按揭贷款，都已履行完合同约定的义务，后期只享有对卖方履约的期待权，商品房买卖合同后履行义务的违约主体基本是卖方，因此起诉主体以买方居多，逾期办证就是商品房买卖合同纠纷中传统的一个争议点。一般情况下，买受人不能在规定时间内取得房产权属证书的原因比较复杂，主要有：土地使用手续不合法；房地产开发企业违章建房；房地产开发企业不能提供规定的资料等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》​（法释〔2020〕17号）第十四条第一款的规定，买受人因上述原因未能办理房屋产权登记手续的，房地产开发企业应向买受人承担逾期办证的违约责任。本案中，被告辩称逾期办证主要受不可抗力因素影响，但不可抗力情形消失近9个月后于2021年1月5日才通知原告领取办证所需材料，已严重逾期，故该理由不成立，根据买卖双方签订的《武汉市商品房买卖合同》被告应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》​（法释〔2020〕17号）第十四条第二款的规定，因房地产开发企业逾期办证给买受人造成的实际损失以已付购房款总额为基数，按违约行为发生时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)标准的1.31.5倍计算。但逾期办证违约是一种持续性违约，有可能会出现违约时间过长，违约金数额较大的情形，商品房买卖合同约定办理房屋产权登记的时间时，已经预留了较为充足的宽限期，在签订合同时应预见到房屋产权登记的合理办证期间，由于房地产开发企业怠于履行义务，导致持续逾期办证，根据平等自愿原则，不宜设置逾期办证违约金总额的上限，而是应以双方合同约定来确定违约金标准。