【基本案情】2019年4月，张某与房地产开发公司签订《商品房买卖合同》​，约定购买该公司开发的位于璧山区的房屋一套。房地产开发公司在前期发布的广告、资料中将案涉楼盘作为改善型洋房进行宣传，并介绍房型为一梯一户、电梯入户，其“户型宣传图”中“标准层平面图显示”对相关设施进行了明显标识。而后房地产开发公司在与张某签订《补充协议》时，第二十一条约定前期广告宣传等资料内容均不视为要约之内容，房地产开发公司不因广告、宣传资料而承担任何义务，双方权利义务以《商品房买卖合同》及其附件约定为准，第三十四条约定该补充协议并非格式条款，系双方当事人真实意思表示。2020年9月，房地产开发公司通知张某办理接房手续，但因实际交付房屋未实现一梯一户、电梯入户，张某至今未接收所购房屋。张某认为该补充协议的规定系格式条款，不应成为合同内容，开发商随意变更前期宣传内容构成违约，应当减少购房价款。
【法官后语】本案系商品房预售合同中格式条款效力认定的典型案件。格式条款作为社会经济发展的产物，具有固定化、单方制定、未经协商等特点，对于节约交易成本、提高交易效率具有重要意义，也是格式条款被普遍使用的原因所在。但从法律角度分析，格式条款的消极作用也非常明显，其在一定程度上与契约自由的原则相背离，对契约正义造成了冲击。格式条款具有重复使用、预先拟定、未经协商三个要件，而合同内容一旦被认定为格式条款，其效力会受到各种条件的限制。如约定内容系免除或者减轻条款提供方责任等与对方有重大利害关系，即需采用合理的方式提示对方注意，并在对方提出要求时，作出解释或说明，至此，该条款尚能被订入合同约束双方当事人。同时，若该条款不合理地免除或者减轻提供者责任，加重对方责任、限制对方主要权利以及排除对方主要权利，该格式条款无效。那么如何判断格式条款是否存在上述无效或不应成为合同内容的情形，这也是本案所涉及的问题。
首先，双方已明确约定订立的合同条款并非格式条款，该合同条款是否可以无障碍订入合同内容约束合同当事人，本案作出了否定性的评价，并认为该条款属于不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利而无效。​《中华人民共和国民法典》其实并未明晰不合理和合理之间的界限，具体的判断需要法官在结合个案案情的前提下，综合考虑交易性质、合同目的、条款设置、风险负担等情况后进行判断。本案系商品房预售合同纠纷，在期房交易中，房地产开发商处于绝对的优势地位，而购房人仅能依据开发商提供的产品介绍、样板房展示、各渠道宣传进行无实物了解。契约的本质即平等主体自由协商，也是法律规制格式条款的应有之义，合同提供方应遵循公平原则合理确定双方权利义务，不应凭借其优势地位制定“霸王条款”​。本案中，开发商企图仅通过约定排除格式条款的效力审查显然不合理。其次，对于已经作为要约订入合同的前期宣传内容，必定对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，本案中开发商不经提示说明即约定其可不受该内容约束，购房者得主张该约定不成为合同内容。综上，法院综合认定争议条款系格式条款而无效、不成为合同内容，有助于保护购房人合法权益，平衡各方利益，引导公平交易。