【基本案情】2020年5月25日，被告与原告签订合同编号为65、68、70的《商品房买卖合同（预售）​》​（以下简称《预售合同》​）​，约定由被告向原告出让105室的商品房及地下一层的第089、089A、089B和090、090A、090B子母车位。合同签订时，因该商品房建设用地的出让合同存在购房者身份限制，被告在明知原告不符合购房身份要求的情况下，仍然与原告签订案涉合同。合同签订后，原告依约于2020年5月25日向被告支付了2239897元的购房款。三份《预售合同》第十九条均约定，被告应自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同备案登记手续，但被告至今未依约进行备案登记。另合同还约定被告应当于2021年10月31日前交房，但被告至今亦未向原告交付该商品房。
【法官后语】对房产新政中的限购政策的定性，实践中有三种观点。观点一，将限购政策认定为不可抗力；观点二，将限购、限贷政策认定为情势变更；观点三，将限购、限贷政策认定为“不可归责于当事人双方的事由”​。主流观点为第三种观点。​《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》​（法释〔2003〕7号）第二十三条规定：​“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。​”2020年该司法解释修正，新解释第十九条延续了该规定。然而该案中，购房者明知自己属于被限购人员仍购买房屋，而开发商明知购房对象的限制条件，但仍与不符合购房资格的原告签订合同，上述行为均已违反房地产限购政策，双方对案涉合同不能继续履行均有过错。
但司法实践中对违反限购政策的合同的效力问题存在不同的观点：(1)认为合同有效：原因在于限购政策并不影响房屋买卖协议的效力，只要双方签订的买卖协议不存在法律规定的合同无效情形，应认定为合法有效。具体来说，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，相关《具备购房条件及书面材料真实性承诺函》确认当事人具有购买资格，可以认定为已经尽了审慎审查义务。且若已颁布限购政策，作为具有完全民事行为能力的自然人，在政策颁布后仍与房地产公司签订实际无法继续履行的《认购协议书》​，才导致无法签订《商品房买卖合同》​。(2)认为合同无效：若在当时已有住房的情况下仍借他人之名另行买房，目的在于规避国务院和所在地限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效。也即，直接违反限购政策签订的房屋买卖合同的效力自然也应被否定。公司存在规避住房限购措施的行为，同时此行为也系要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，违反了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》​“购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前……要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施的，企业要与购房人解除合同”的相关规定，因此，商品房买卖合同自始不发生法律效力。
据上，判断合同效力问题主要争议如下：一是违反部门或地方限购政策是否当然属于违背公序良俗？是否导致合同无效。二是判断造成合同目的无法实现或交易/交付无法完成的原因系买方责任、卖方责任，抑或双方均有责任，进而根据过错程度支持/驳回相关请求。司法实践中和理论界一般认为，合同违反法律和行政法规的效力性强制性规定的无效，违反管理性强制性规定的要区分情况认定，不能一概而论。限购政策并不属于法律和行政法规的范畴，不能据此认定合同无效。本案结合事实判断，更倾向于认同第一种观点限购政策并不影响房屋买卖协议的效力，也即双方均有过错，进而导致合同目的达不到，合同因此达到解除条件。本案中，虽双方在签署案涉合同时对于购房对象的限制及李某某不具备购房对象资质要求均已知晓。但根据合同约定，旅游公司应自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续并告知李某某，故为买受人办理商品房预售合同登记备案手续乃旅游公司义务，旅游公司自合同签订之日起未能办理案涉合同登记备案手续，旅游公司并不能证明案涉合同现在已具备备案条件或备案障碍已排除，且也未能举证证明李某某不予配合登记备案手续，双方对合同无法办理备案登记均存在过错。​《中华人民共和国合同法》第九十四条（现《中华人民共和国民法典》第五百六十三条）规定：​“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”因此，法院认定双方对于合同解除均存在过错并无不当。该案的典型意义在于解除合同的条件成熟时，解除权人可以依法解除合同。该案系根据双方签订的合同约定来确定双方的权利义务，被告未按照合同约定的时间办理预售合同的备案登记是事实，因此原告可以行使合同的解除权。此外，该案中原、被告双方是否存在违反限购政策的故意与案涉合同的真实意思表示并不互为条件，也即在双方商品房买卖关系中，如果一方迟延履行或无法履行义务，那么另一方依法可以要求解除合同，并要求另一方承担相应责任。