【基本案情】案涉小区的建设单位、案涉商铺的所有权人是某建设综合开发总公司某分公司，案涉土地的使用权人是实业公司，土地的性质是划拨土地。房地产公司通过与实业公司签订销售协议，收购九栋商品楼。此后，房地产公司与某公司签订了《楼宇买卖合同》​，​《楼宇买卖合同》上“出售方”是实业公司和房地产公司。后几方发生纠纷，某公司起诉请求确认《楼宇买卖合同》合法有效，请求房地产公司继续履行合同，房地产公司、实业公司、建设公司交付商铺，房地产公司赔偿损失，且实业公司、建设公司承担连带责任。房地产公司反诉请求确认《楼宇买卖合同》无效。
【法官后语】区别于出让土地的自由转让、抵押，划拨土地基于其取得的法定性。无偿性或低偿性和处分的局限性，在转让、抵押方面往往受限，通常情况下只能由原划拨土地使用权人补缴土地使用出让金，转划拨为出让后再进行转让，或者在转让房地产时，受让方可以办理土地使用权出让手续，经有批准权的人民政府及相关行政部门批准回收缴纳土地使用权出让金或者上缴土地收益后取得土地使用权。​《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》​（法释〔2005〕5号）第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。据此，案涉《楼宇买卖合同》因未经批准应属无效。但为配合《中华人民共和国民法典》的实施，上述司法解释于2020年12月修正后删除了原第十一条的规定。​《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定：​“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。​”尽管《中华人民共和国民法典》及其相关司法解释对于划拨土地使用权转让审批对合同效力的影响没有具体规定，但在无其他法定无效情形下，案涉《楼宇买卖合同》不宜认定为无效。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效”之规定，本案实质问题是国有划拨地转让前应审批的规定是否属于“法律、行政法规的强制性规定”​。结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十条规定以及《中华人民共和国土地管理法》​《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关规定，国有划拨地转让要经审批的规定并不在于完全禁止划拨土地交易，审批政策是为了保障补交出让金或者上缴收益抵充出让金的落实，那么该审批规定就不能严格定义为效力性的强制规定。我国法律目前已经将物权变动结果与其原因关系予以区分。参考《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十条规定，抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押，当事人以该建设用地使用权不能抵押或者未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持……当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押，抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。已经依法办理抵押登记，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院应予支持。抵押权依法实现时所得的价款，参照前款有关规定处理。本案不予认定合同无效。另外，案涉商铺买卖行为发生在1992年，认定合同有效亦有利于维护社会和经济秩序。