基本案情】原、被告于2019年11月12日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由原告购买被告开发的某小区1101室房屋，房屋总价款为958518元，原告选择以贷款方式付款，首付款为358518元，剩余600000元向第三人申请贷款支付。合同第九条约定房屋的交付条件为“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”；合同第十一条约定“在2021年6月30日前交付商品房”；合同第十二条第二款约定“逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。出卖人应当自解除合同通知送达之后日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告向被告支付首付款358518元，向银行贷款60万元交付购房款。2021年6月28日被告通知原告于6月30日收房，原告以该房不符合约定的交房条件为由，拒绝收房。2021年9月21日原告向被告送达了《解除合同通知书》，以商品房不符合约定的交房条件为由，解除双方签订的商品房买卖合同，并要求退还购房款、承担违约责任。原告诉至法院要求解除与被告之间的房屋买卖合同。
【法官后语】本案的争议焦点在于应否将“取得建设工程竣工验收备案证明文件”作为商品房交付使用的条件。针对该焦点，首先应对“交付使用”和“竣工验收备案”的性质进行分析，进而讨论竣工验收备案是否应作为商品房交付使用的条件。一是明确房屋“交付使用”的性质。实践中对商品房交付应满足的标准存在不同理解，参考房屋交易和建筑行业的法律法规可以发现，“交付使用”一词伴随着建筑行业的专业质量标准术语多次出现，商品房的交付使用，包括“交付”与“使用”，在简单的转移占有的基础上，其核心功能在于“使用”，说明房屋交付使用针对的是商品房的居住功能。二是明确“竣工验收备案”的性质。一般来说，住宅工程经竣工验收备案后，方可办理产权证。由此可见，商品房竣工验收备案证明的取得是办理商品房权属证书的前置程序。虽然《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。但是该条例属于行政法规，约束的是开发商，是其应当向政府部门履行的义务，属于行政管理程序，不宜用是否竣工验收备案来约束买受人与开发商之间的民事法律关系。三是竣工验收备案不应作为商品房交付使用的条件。第一，二者从性质上不相对应。本案焦点是商品房交付使用的条件，更突出商品房“使用”“居住”功能，然而，竣工验收备案更突出权属证书的办理和商品房物权登记变更的行政效力。第二，二者不构成事实上的因果关系。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”建筑工程竣工验收合格是交付使用的法律强制性规定。本案中，房屋已经专业机构综合验收后取得竣工验收报告，满足法定标准的交付条件，房屋质量已经达到可以居住的标准，所以已可以“交付使用”，是否完成竣工验收备案仅影响商品房权属证书的办理，不能成为房屋能否交付使用的前提。第三，二者的违约责任不同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条对逾期交付房屋采用“以同地段同类房屋租金”作为损失计算标准，第十四条对于“买受人未能取得房屋权属证书”的违约责任按已交付购房款总额的利息损失计算。二者虽同属违约责任，但两种违约责任的影响因素、结果、原因与结果之间的对应关系不同。本案中的商品房买卖合同将“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”列为交房条件之一，将与“交付使用”这一民事责任无因果关系的“竣工验收备案”因素列为约定内容，如若法院简单地采用该约定界定民事责任，其结果也会造成违约责任承担与当事人的不履行过错不对应，背离权责对应的公平原则，故对本案中合同约定的“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”交房条件不应予以采用，应坚持以《中华人民共和国建筑法》规定的“建筑工程竣工经验收合格”为法定交付使用条件。