【法官后语】当事人不履行生效法律文书确定的义务，案件经申请进入执行程序后，执行法院在执行被执行人财产时，可能会对其不动产进行查封。但在执行过程中，被执行人为房地产公司时，查封的被执行人名下的不动产可能已与消费者签订了《商品房买卖合同》​，当消费者作为案外人提出执行异议时，​《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条对买受人物权期待权在执行程序中的优先保护作出了规定，法院应当针对个案情况选择适用上述规定并根据具体要件审查案外人是否就案涉房屋享有排除人民法院强制执行的实体权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：​“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：​（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；​（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；​（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；​（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。​”通说认为，该条规定是对一般买受人物权期待权保护的规定，适用该条规定审查案件时，需要满足四个要件，其中主体要件方面，异议申请人即买受人不要求必须是消费者，可以为个人或企业，被执行人不要求必须是房地产企业，可以为个人或企业。第二十九条规定：​“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：​（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；​（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；​（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。​”通说认为，该条规定是对消费者物权期待权保护的规定。适用该条规定审查案件时，需要满足三个要件，其中主体要件方面，异议申请人即买受人是从房地产开发企业处购买房屋的消费者，被执行人是房地产开发企业，基于此，二手房买卖也就不受本条规定保护。另，该条规定中的“买受人名下无其他用于居住的房屋”一般是买受人在被执行房屋所在地长期居住，且其名下无其他能够用于居住的房屋。且因为该条规定是针对消费者的，所以不要求占有及支付房屋全部价款，相对第二十八条，第二十九条条件更为宽松。当异议申请人以消费者身份在金钱债权执行中提出排除法院强制执行的异议申请时，其提出的异议存在第二十八条和第二十九条规定适用竞合情况的，其可选择适用第二十八条或第二十九条规定，法院应当依照其选择适用的规定进行具体审查，不能以买受人不符合其未选择适用的规定而驳回其请求。本案中，异议申请人和被执行人的主体要件符合第二十八条和第二十九条规定，存在法条适用竞合情况，但异议申请人并未选择适用哪一规定。从异议申请人提交的证据来看，若适用第二十九条规定审查本案，其不满足第二十九条的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”要件，异议申请人的权利不能排除法院强制执行。但若适用第二十八条规定审查本案，其提交的证据符合第二十八条规定的四个要件，其权利能够排除法院的强制执行。为了不造成当事人的累诉，本案适用第二十八条规定从签订合同的时间、案款支付情况、占有状态及过错情况四个方面对异议申请人是否享有排除人民法院强制执行的实体权益进行审查，从而得出裁判结果，后经与各方当事人沟通得知15日异议期满后无人提起执行异议之诉，法院遂向永某县不动产登记中心发出协助执行通知书请协助解除案涉房屋的查封。在购房消费者的生存权与债权人的债权发生冲突时，在价值顺位上，现行法律、司法解释规定购房消费者的权利能够排除法院的强制执行。需注意的是，若金钱债权案件执行中，无法选定优先权的，则异议申请人满足第二十八条或第二十九条规定之一的，其权利即可排除法院的强制执行，但若执行案件中存在法定优先权的，其只满足第二十八条规定的，则不能排除法院的强制执行。例如，执行案件中存在抵押权，而异议申请人的申请只满足第二十八条规定的，因第二十八条仅针对一般买受人期待权，未针对消费者物权期待权，抵押权又具有优先性，故异议申请人的权利不能对抗抵押权。本案也对规避出售人恶意转让案涉房产的风险及提醒购房消费者在受让不动产时应尽足够的善意义务有一定意义。