【基本案情】某小区修建于2007年，小区A1栋共有23层楼，每层楼6户。A1栋楼顶防水因年久失修不断产生裂缝和漏水问题，顶楼6户业主室内装饰涂层因屋顶漏水均存在不同程度的起泡、霉变和脱落。小区物业服务企业及部分顶楼业主曾多次对楼顶防水裂缝进行局部修补，未能彻底解决漏水问题。​《某小区管理规约》第七条第二项规定，​“对本幢房屋进行维修更新只需动用本幢房屋业主住宅专项维修资金时，须经业主委员会同意，并经本幢房屋专有部分占本幢房屋总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”​。物业服务企业提供的楼顶整体防水修复方案约需14万元。截至庭审结束之日，A1栋物业专项维修资金结存余额为1051135.80元。2020年12月，小区举行业主大会讨论了楼顶修复事宜，业主委员会让业主在“1.使用专项资金修复；2.由顶楼业主自行修复并合理使用”两个选项之间投票，表决结果：同意第一项42票，同意第二项236票，43票弃权。业主委员会据此形成“由顶楼业主自行出资修复并合理使用”的业主大会决议。A1栋顶楼业主对决议效力不认可，于2021年3月15日向业主委员会申请应急简易程序修复楼顶，未获同意。为此，A1栋顶楼业主米某某、郑某某诉至法院，请求判令业主委员会（A1栋全体业主）使用A1栋专项维修资金对该栋楼顶公区进行防水修复。
【法官后语】建筑物及附属设施的维修资金，属于全体业主共有。使用住宅专项维修资金对电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分进行维修、更新和改造，需经业主共同决定，属于业主自治管理的范畴；但特定情形下，需要使用专项维修资金而业主又无法形成共同决定时，如何通过司法裁判介入并实质性解决问题是本案值得探讨的问题。一 建筑物及其附属设施维修资金由业主共同决定使用使用建筑物及附属设施维修资金属于有关共有和共同管理权利的重大事项，涉及业主切身利益，应当由业主共同决定。由于原《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的使用和筹集建筑物及附属设施维修资金的表决程序标准过高，实践中往往无法或者很难通过使用维修资金的决定，​《中华人民共和国民法典》第二百七十八条将使用建筑物及附属设施维修资金单列一项，与筹集资金相区分，并降低了使用资金的表决要求，将决定使用建筑物及其附属设施的维修资金应经参与表决的业主专有部分面积和人数比“双过四分之三”同意，修改为“双过半数”同意，但参与表决的业主人数比仍需达到“双三分之二”​。除了达到法定表决程序的门槛外，为确保业主对维修资金使用的有效监督，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十三条的规定，还应事先由物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法。业主大会依法对使用方案进行表决。而不是简单、笼统地表决同意或不同意使用维修资金，甚至列出违反法律规定或侵害他人权益的事项让业主表决。二 紧急情况下业主大会或业主委员会可依法申请使用建筑物及其附属设施维修资金《中华人民共和国民法典》第二百八十一条在原《中华人民共和国物权法》第七十九条的基础上作了修改完善，将“可以用于电梯、水箱等共有部分的维修”修改为“可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造”​，并增加第二款，​“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金”​。法律和司法解释未对哪些情形属于“紧急情况”进行界定，部分地方性法规对紧急情况下维修资金的使用作出了特别规定，但对紧急程度和审批监管的要求不尽相同。有的规定相对宽松，适用范围较广，如《江苏省物业管理条例》第七十七条第一款规定：​“发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，业主大会或者业主委员会可以申请使用建筑物及其附属设施的维修资金，提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置：​（一）屋面防水损坏造成渗漏的；​（二）电梯故障危及人身安全的；​（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；​（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；​（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；​（六）危及房屋安全的其他情形。​”有的规定对紧急程度要求较高，申请程序更为严格，如《重庆市物业专项维修资金管理办法》第三十三条规定可以申请适用应急简易程序的情形包括：​“​（一）屋面防水损坏造成渗漏，严重影响正常使用的；​（二）电梯故障，无法正常运行的……”此外，该办法第三十四条还规定须将紧急情况立即报告物业所在街道办事处、乡（镇）人民政府进行实地查勘并出具证明，凭证明划拨资金，立即组织抢修等。实践中，由于对危害程度及是否需“立即维修”的看法不一，亦存在应急程序启动难，紧急情况认定难等问题。三 排除妨害、消除危险需要使用建筑物及其附属设施维修资金的可适用应急程序排除妨害、消除危险请求权属于物权请求权。妨害，是指以非法的、不正当的行为，包括作为和不作为，影响了特定物的权利人行使物权，物权人没有容忍的义务，有权请求排除障碍或侵害。而对于某种尚未发生但确有可能发生的危险，只要危险客观存在，物权人就有权要求相关义务人予以消除。因住宅共用部分及共用设施设备损坏、故障而对物权人造成妨害或形成危险需要使用维修资金予以修复的，由于物权人有权请求立即排除妨害、消除危险，请求本身具有紧迫性，即便没有达到需要立即抢修或严重影响正常使用的紧急程度，亦可参照适用应急简易程序，由业主委员会依法申请使用，但使用方案及使用情况应向业主公示并接受监督。在以业主委员会为被告的物权保护纠纷案件中，若仅判决业主委员会承担修复义务而不解决维修资金使用的程序问题，则不能打消业主委员会的顾虑，判决往往难以得到实际履行。人民法院在查明事实，依法认定排除妨害、消除危险请求权成立，建筑物及其附属设施维修资金结存足够的情况下，判令业主委员会直接依法申请使用维修资金修复物业，既符合《中华人民共和国民法典》增加紧急情况下使用维修资金条款的立法本意，亦更有利于解决实践中的物业维修难题。