【基本案情】云南某公司是案涉房屋的原所有权人。案涉房屋曾于2011年抵押给某银行，于2012年被法院查封，后经三次司法拍卖和变卖均流拍，法院于2019年裁定以以物抵债的形式将该房屋抵给王某某、昆明某公司，其对案涉房屋拥有按份共有所有权。王某某、昆明某公司在以物抵债时已知晓案涉房屋的租赁情况（租赁事实未经核实），法院对案涉房屋以现状进行移交。云南某公司于2012年将案涉房屋出租给安宁某公司，双方签订《房屋租赁协议》，租赁期限为20年。2014年，云南某公司为追索租金向法院起诉安宁某公司，安宁某公司于2014支付了租金尾款。安宁某公司于2015年将案涉房屋转租给江某，双方签订《商铺租赁合同》，租赁期限为15年，云南某公司同意安宁某公司该转租行为，江某已支付自2015年至2020年房屋租金，并在案涉房屋经营某火锅店。王某某、昆明某公司认为云南某公司、安宁某公司在涉案房屋抵押权设立后将案涉房屋出租的行为违法，云南某公司、安宁某公司与江某系恶意串通损害其合法权益，故相关租赁合同无效，江某应当返还涉案房屋。
【法官后语】一 带租拍卖相关法律关系分析根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条“……拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，在执行程序中，基于“审执分离”的原则，人民法院不宜直接评价财产上租赁合同关系的效力，仅审查租赁权对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现是否有影响，如果认为不影响的则不会腾退标的房屋，以带租方式进入拍卖。带租拍卖情形下存在以下几种法律关系：原权利人与买受人之间成立买卖合同法律关系，原权利人与承租人之间存在租赁合同法律关系，买受人受让标的物后也继受取得租赁合同债权。二 带租拍卖受让人的权利救济（一）债权救济途径《中华人民共和国民法典》第五百四十五条规定，“债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人”，买受人受让标的物后，成为标的物的产权人，同时继受租赁合同中出租人的权利义务，受原租赁合同约束，享有租赁合同出租人的权利。因此，买受人如果不愿意受原租赁合同约定约束，又无法举证证明原租赁合同存在法定无效事由的，可以依据《中华人民共和国民法典》合同编规定享有租赁合同当事人撤销、变更、解除合同等权利，以终止原租赁合同条款的履行。1.撤销。买受人认为原租赁合同约定的租金过低损害其租金利益的，可以根据《中华人民共和国民法典》第五百三十九条“债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定，在能够充分举证证明合理租金价格的情况下，在撤销权除斥期间内向人民法院主张撤销原租赁合同。原合同被撤销后，自始没有法律约束力。2.变更。买受人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定与承租人协商租金以满足其租金利益。3.解除。(1)行使法定解除权。若承租人具有《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的“不履行主要债务”“经催告后在合理期限内仍未履行”等情形的，买受人享有法定解除权，在解除权行使期限内解除原租赁合同。(2)与承租人协商解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”。值得注意的是，如果存在转租且转租行为经原出租人同意，这时转租合同是合法有效的，买受人不得随意解除，如需协商解除需经次承租人同意。（二）物权救济途径根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，买受人可以基于物权主张租赁合同不再继续履行，请求返还房屋。三 带租拍卖受让人主张租赁合同无效的裁判思路法律并不禁止抵押财产租赁。《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”按照举重明轻的规则，解释上应当准许抵押后租赁，且抵押权不以占有为内容，租赁则是以占有使用权利出让取得交换价值的债权，在抵押权实现之前抵押权和租赁关系并不冲突，当不存在法律规定的无效情形时，抵押后租赁的租赁关系应当认定为有效。但是在抵押权实现时租赁合同是否继续有效？实现抵押权时抵押权人对标的物拍卖、变卖所得价款优先受偿，基于“买卖不破租赁”的规则，抵押财产的变价对于承租人的租赁权不产生影响，这时买受人受让标的物后，成为标的物新的权利人，同时也继受取得租赁合同中原出租人的权利。即就租赁合同效力审查，仍然严格按照《中华人民共和国民法典》关于合同无效的情形来审查，不符合的应当认定租赁合同继续有效。根据前述买受人的权利救济方式，以及诉源治理理念，人民法院在裁判文书中给予当事人指引，即引导买受人与承租人（及次承租人）先行协商解决，协商不成的，符合法定解除条件或者撤销权行使条件的以法定解除或撤销终止租赁合同，或者通过物权优先原则对抗租赁权从而终止租赁合同的履行。