【基本案情】袁某某、蔡某某是某社区居民。2021年初，第三人某社区作为甲方，何某某作为乙方签订土地租赁（流转）合同一份，约定某社区将包括涉案土地在内的78.72亩土地出租给何某某使用，租赁期限为一年，自2021年1月1日至2021年12月30日。因项目建设需要，某社区对租赁土地进行调整，上述租赁合同项下土地被用于社区居民计划内面积调整安排，2021年11月16日，某社区书面通知何某某双方合同到期后不再续租，要求何某某于合同期满主动让地，按照合同约定对地面设施自行拆除清理后交付某社区。何某某在该通知上签收。2022年1月初，某社区与袁某某签订土地租赁（流转）合同，将案涉土地出租给袁某某、蔡某某户。袁某某、蔡某某户按约定已支付相应租金、尾水收集处理费等费用。4月2日，蔡某某与李某某签订租赁协议，将案涉土地租赁给李某某，租赁经营期为半年，自2022年1月1日起至2022年6月30日止。租赁期满后，李某某不再继续养殖。因何某某仍占用该土地，袁某某、蔡某某提起本案之诉，请求判令何某某立即停止位于涉案土地的经营活动，将上述区域范围内的所有物品清理搬出，向袁某某、蔡某某交付所占涉案土地。
【法官后语】在处理土地纠纷时往往会涉及政府主管与法院主管的争议、合同效力和物权变动效力争议以及由此引发的违约和侵权责任纠纷。在本案的处理中，关于后一轮承租人是否有权提起物权请求权之诉以及其诉请能否得到支持，存在三种不同的观点。第一种观点认为，本案系土地使用权争议，当事人没有达成协商意见的应当由人民政府处理，本案应驳回起诉。第二种观点认为，土地使用权系物权，需经出租人交付承租人才能取得土地使用权。因后一轮承租人未取得土地使用权，故不享有物权请求权性质的排除妨害请求权。由于债权的相对性，后一轮承租人只能依据土地流转合同起诉出租人承担未履行土地交付的违约责任，而不能起诉土地占有人排除妨害，人民法院对其排除妨害请求依法应予驳回。第三种观点认为，后一轮承租人基于土地流转合同取得了土地经营权，依法有权排除妨害，对于其主张无权占有人的排除妨害的请求，人民法院依法应予支持。
笔者认为，第三种观点较为妥当。理由如下：首先，本案原告确实以其享有的土地使用权为权利基础，提起的排除妨害之诉，但是本案不属于土地管理法规定的土地使用权争议。​《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款规定的土地使用权争议，是指对土地使用的权属产生的争议，在土地争议尚未解决，且尚未确权的土地的使用权引发的纠纷。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，土地使用权人作为用益物权的权利人，其对物的使用产生的纠纷属于民法调整的对象。本案中，某绿色产业发展有限公司将其享有的土地使用权依法托管给某社区行使，由某社区对涉案土地进行管理和经营，涉案土地的使用权属是明确的，并无争议。某社区依法将土地对外租赁的行为是代为行使土地使用权，属民法调整的范围，因此引发的纠纷，人民法院应当作为民事案件予以受理。其次，案涉袁某某等与第三人某社区之间签订的土地流转合同合法有效。案涉土地的性质为国有农用地，其流转使用的用途等并未违反法律的禁止性规定，因此某社区与何某某以及袁某某、蔡某某签订的租赁合同均合法有效。最后，土地流转合同生效，承租人根据合同取得物权权利。原告作为合同的承租方，取得案涉土地的经营权，与涉案土地是否实际交付无关，其作为土地经营权人，对于无权占有人有权请求排除妨害。我国实行合同和物权的区分原则，合同生效不等于物权取得。对于土地经营权来说，并不适用物权变动规则。​《中华人民共和国民法典》第三百四十一条规定，​“流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人”​，意思是土地经营权自流转合同生效时设立，也就是说适用债权生效规则，不以交付或登记为生效要件，未经登记只是不具备对抗效力。本案中，上一轮土地流转的期限为一年，在何某某承租期限已经到期的情况下，出租人与袁某某、蔡某某签订的租赁合同合法有效，在合同生效时袁某某、蔡某某即取得土地经营权，而何某某已经知道其对涉案土地的经营权已经终止。因此，袁某某、蔡某某作为案涉土地的经营权人，有权请求何某某排除妨害并交付被其无权占有的土地。