【基本案情】武汉市某小区由某置业公司开发建成，一期于2015年1月1日交付使用，二期于2016年1月1日交付使用，地下室于2016年2月23日办理竣工验收备案。甲物业公司系某置业公司选聘的前期物业。某业委会经某小区业主大会决议成立后召开业主大会，决议解聘甲物业公司，同时授权某业委会选聘物业公司并代表业主大会全权代理一切诉讼事宜。后经选聘，乙物业公司入住某小区。某小区《商品住宅质量保证书》载明，相应房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房和外墙面的防渗漏保修期限均为5年，收楼后，由于业主自行装修造成的质量问题等，开发商不负保修责任。2017年至2020年期间，某业委会、乙物业公司多次就某小区存在的外墙、地下室渗漏水等问题制作函件，向某置业公司主张维修。2018年3月20日，武汉市江夏区某建管站对小区五户南北阳台渗漏水认定系业主装修所致。2019年12月，某业委会向法院起诉要求某置业公司、甲物业公司承担维保责任，后撤回起诉。2021年12月1日，某业委会再次起诉，请求判令某置业公司立即对开发的某小区1—6号楼外墙面、楼顶天面、地下室等处的渗漏水部位进行修复，并承担案件受理费、鉴定费等费用。
2022年1月9日，某小区召开业主大会，决议授权业委会代表全体业主通过诉讼向某置业公司主张小区共有部分房屋保修责任。案件审理过程中，某业委会就其主张渗漏水点位系在保修期内，系因某置业公司原因而存在质量问题申请鉴定。后又以无需鉴定亦可确定系建筑质量问题，没有鉴定必要性及鉴定费用过高无力承担为由，撤回申请。2022年5月12日，依某业委会申请，武汉市江夏区人民法院对照其提交的《房屋质量问题明细表》​，对某小区部分业主房屋内以及1—6号楼地下车库、架空层的相关点位逐一进行现场勘验并制作了勘验笔录。
【法官后语】房屋质量问题致渗漏水而引发的纠纷并不罕见。实践中，小范围、小标的的渗漏水问题纠纷，较多采用调解的方式解决，但如果出现大面积、多点位的渗漏水，业主常常面临维权难、维权成本高、权利兑现难的现状，这在本案中体现得较为突出和典型。本案中，案涉渗漏水面积大、点位多，司法鉴定费用高达数百万元，如果处理不当，将扩大当事人的损失，造成矛盾激化。如何降低当事人的诉讼成本，切实解决关乎业主“衣食住行”的“急难愁盼”问题，本案裁判关注了以下两个方面的问题，相应的裁判规则可供类案参考：一是区分所有建筑共有部分受到损害的维权主体如何认定。​《中华人民共和国民法典》第二百七十七条第一款规定：​“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。​”第二百八十条第一款规定：​“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。​”业主委员会依法经由建筑区划内的业主通过业主大会选举产生，按照业主大会的决定履行管理职责，其设立的目的和设置的重要职能即在于通过执行业主大会的决定代表业主的利益，对外反映业主意愿和要求。同时，​《中华人民共和国民法典》第二百八十六条第二款规定了业主大会和业主委员会的物业管理权能，即“……对任意遗弃垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失”​。但这并不必然等同于业主委员会对于其具体的管理事项享有当然的诉权，可取代全体业主以民事主体身份直接参加民事诉讼活动。即使是在为维护业主共同权益而提起诉讼的情况下，若业主委员会作为诉讼主体进行诉讼，诉讼后果仍将由全体业主承担，仍然将涉及对业主权利的影响和处分。​《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定了业主对于建筑物区分共有部分享有共有权和共同管理权，第二百七十八条第一款对业主共同管理权的范围进行了列举式规定，主要涉及规则的制定和修改、业主委员会和物业服务机构的选任、维修基金的筹集和使用、建筑物的改重建以及改变共有部分用途等。其中第九项规定为“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”​，而代表业主提起诉讼，亦应属此项。故而，业主委员会代表业主提起诉讼，应当经过业主共同决定。
二是区分所有建筑共有部分受到损害，权利主体主张损害赔偿责任时的举证责任如何分配。以本案中出现的共有部分渗漏水问题为例，权利主体向开发商主张损害赔偿责任，就双方的举证责任分配，本案裁判认为，若漏水处存在显著外观表征可以证明漏水事实存在，权利人自质保期内持续主张权利，且漏水处及附近无明显后期装修、添附或人为破坏等痕迹的，可推定相应损害系建筑质量问题且产生于保质期内，应当由开发商对该损害非发生于保质期内、非建筑物质量问题所致承担反证责任。按照“谁主张，谁举证”的原则，应由权利主张人举证证明房屋渗漏水的时间系发生于质保期内，且与房屋质量问题存在因果关系。而现实中，导致房屋渗漏水的原因较为复杂，可能存在原因力竞合或结合的情况，目前，尚无司法鉴定机构就渗漏水的因果关系鉴定具有相关专业资质，即使当事人均认可指定机构，也存在鉴定费用高昂的问题，甚至高于实际维修的成本。如果直接以未申请鉴定，无法证明因果关系为由径行驳回权利主体的诉讼请求，不利于实质化解矛盾，同时可能对开发商就建筑质量问题形成负面导向。​《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：​“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。​”从常理而言，若区分所有建筑共有部分存在显而易见的渗漏水情形，且相关位置明显无后期装修、添附或人为破坏等痕迹，权利主体在保质期内即开始持续主张存在问题，则认定该渗漏水与工程质量之间可能存在关联性符合一般人的合理推断和正常认知，可达到前述法律规定的高度盖然性标准，故举证责任此时应转移至开发商，由开发商就否认事实或因果关系提供相反证据。同时，开发商相较于业主而言，具备建筑专业上的优势，若保质期内即有问题反映，其有责任在探明、核查原因后，进行必要的修缮和维护，若因其拖延而造成损失扩大的，其亦应就此扩大部分的损失负有责任。通过举证责任的分配和指引，一方面，可敦促权利主体及时维护自身权益，及时固定、保留证据。另一方面，也可敦促开发商提高建筑质量，正视、解决实际问题，诚信经营，促进社会和谐。