【基本案情】2001年8月，A房地产开发公司取得上海市某区某地房地产权证。经政府批复相应规划方案后，A房地产开发公司（乙方）与上海市某区房屋土地管理局（甲方）于2004年4月19日分别签订出让合同第46号和第47号《上海市国有土地使用权出让合同》​（以下简称《出让合同》​）​，约定在甲方以现状出让涉案地块，土地用途分别为住宅、用途住宅（单身公寓式酒店）​；并约定出让地块房屋安装工程投资完成的工作量达到规定标准后，土地使用权可依法转让，后继的土地使用者都是乙方全部权利义务承受人。2004年1月至7月，A房地产开发公司分别取得上述地块上住宅、商业用途房屋相关建设项目的建设工程规划许可证及坐落于上述地块的房地产权证。2004年7月7日，A房地产开发公司（甲方）与B房地产开发公司签订《建设项目转让合同》​，明确约定甲方以7400万元的总价向乙方转让涉案地块上的房屋建设工程；​《出让合同》中的A房地产开发公司的全部权利义务由B房地产开发公司承受。此后，上述建设工程项目由B房地产开发公司完成，分别于2005年、2006年竣工。其中，住宅项目即某小区一期于2005年竣工，公寓项目即某小区二期于2006年竣工。
某小区一期竣工后，B房地产开发公司向物业服务单位C物业公司交付物业管理用房。B房地产开发公司工作联系单(NO:20051101)记载：现将物业管理用房及业委会用房安置在某小区一期2号楼的架空层内，共计3间，其中2间为物业管理用房，建筑面积110平方米；1间为业委会用房，建筑面积约为40平方米，具有独立水电使用功能，于2005年11月移交物业管理公司（C物业公司）使用。2006年4月6日，B房地产开发公司向区房屋土地管理局出具两份情况说明，其中一份情况说明内容：​“由于某小区在一期整体规划中未明确物业管理用房和业委会用房的位置所在，且一期住宅已全部销售完毕，故我司将在某小区二期公寓式办公楼中安排符合规定要求的产权房，作为某小区一期住宅项目的物业管理用房和业委会用房。​”另一份情况说明内容：​“我司将某小区一期的物业管理用房和业委会用房安置在该小区2号楼的架空层内，共计3间，其中2间为物业管理用房，建筑面积110平方米，1间为业委会用房，建筑面积40平方米，具有独立的水电使用功能，现已交付物业公司使用。​”
2006年某小区二期竣工后，B房地产开发公司向二期物业服务单位C物业公司交付物业管理用房。B房地产开发公司工作联系单(N0:20060805)记载：某小区二期办公楼项目顺利竣工，现将物业管理用房及业委会用房安置在办公楼3单元5楼，建筑面积约为226平方米，具有独立水电使用功能，于2006年8月移交物业管理公司使用。上述B房地产开发公司工作交接单所涉某小区一期2号楼架空层内的3间房屋、二期3单元5楼房屋作为物业管理用房使用至今。某业委会至上海市某区房屋管理局调取某小区一期、二期物业管理区域核定的相关文件，经书面回复该信息已遗失，该政府信息不存在。另，E公司、D公司系B房地产开发公司股东；D公司系E公司股东；沈某某、何某某、冯某某、何甲、翁某某系D公司股东。2013年10月14日、2013年10月22日、2014年9月15日，B房地产开发公司、E公司、D公司分别注销，股东均在清算报告上签字承诺：公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。戴某某系何某某妻子，何甲、何乙系何某某女儿。2013年8月15日何某某户籍注销（死亡）​，但2014年9月1日D公司注销清算报告上有何某某签名，翁某某表示该签名可能系何某某女儿何甲所签。【案件焦点】1.某小区一期的物业管理用房应当如何配置；2.B房地产开发公司是否履行向某小区一期提供符合要求的物业管理用房之义务；3.如B房地产开发公司未履行向某小区一期提供符合要求的物业管理用房之义务，赔偿责任如何承担。
【法官后语】一 建设单位负有为物业小区配置物业管理用房的义务随着物业服务行业在城市的快速发展，物业管理成为一个富有吸引力的话题。为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进基层组织管理和自治，相关法律法规等对物业管理以及有关事项进行了明确的规定。​《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。​《上海市住宅物业管理规定》第四十二条规定，建设单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房，其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置，但不得低于一百平方米；业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。由此可见，配置必要物业管理用房是建设单位负有的义务，在项目建设规划时，建设单位即应当对物业管理用房进行规划配置。本案所涉某小区建设项目规划时，没有为小区配置物业管理用房，小区建设项目竣工时，物业管理用房的配置标准、要求已经由政府部门进行详细具体的规定。即便建设项目规划时没有预留物业管理用房，建设单位作为有条件、有能力且有义务提供物业管理用房的主体，也应当在小区内根据实际情况配置符合要求的物业管理用房。基于此，B房地产开发公司向行政主管部门出具情况说明，承诺在某小区一期先行提供临时性物业管理用房，待二期竣工后再预留足够面积的房屋作为物业管理用房。另外，建设单位配置的物业管理用房必须是独用成套的地上房屋。虽然B房地产开发公司在小区架空层搭建了临时性房屋作为物业管理用房，但架空层房屋不符合物业管理用房要求。二 物业管理用房的配置标准应当结合物业管理区域划分确定根据《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》第四十二条的规定，物业管理用房的配置面积需要结合物业管理区域划分情况来确定。物业管理区域也即物业小区的范围，确定物业管理区域是开展物业管理活动的前提。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。上述规定比较原则化，没有明确物业管理区域划分的具体标准，仅提出参考性的因素。本案双方争执不下，也系因对物业管理区域的划分无法形成一致意见。而由于历史或其他原因，行政主管部门以物业管理区域核定的相关文件遗失，未对某小区一期、二期物业管理区域的核定情况提供意见，致法院无法核实某小区一期、二期是否属于同一物业管理区域。
三 在无直接证明的情况下，可以综合建设项目开发建设情况、物业管理自治实际、业主大会选举等过程，推定物业管理区域情况物业管理区域的划分，应当有利于业主的生活便利和自治管理。就本案而言，行政主管部门以物业管理区域核定的相关文件遗失，不对涉案物业是否属于同一物业管理区域提供意见，而针对案件的审理，不宜在不考虑实际的情况下直接以行政主管部门未提供物业管理区域核定的书面意见为由驳回起诉，否则不利于矛盾纠纷的解决。在无直接证据的情况下，如现有证据材料足以推定物业管理区域情况，则应当结合证据作出处理。物业管理区域的认定，可以综合以下因素考虑：一是小区开发建设情况。一般而言，一个建设项目应当划分为一个物业管理区域。分期开发建设的小区，如果被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。本案某小区一期、二期属于分期建设的项目，一期为住宅物业，二期为非住宅物业。一期、二期已经形成独立的封闭小区，居民系分开管理。将一期、二期划分为不同的物业管理区域具有法律上的正当性。二是小区物业管理实际情况。​《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。某小区一期、二期分别与物业服务企业签订了物业服务合同，且目前一期的物业服务企业在架空层房屋办公，二期的物业服务企业在开发商B房地产开发公司配置的房屋内办公，系独立办公。实际上，某小区一期、二期已经各自单独进行物业管理，将一期、二期作为不同的物业管理区域符合物业管理实际。三是业主大会选举过程。​《物业管理条例》第九条规定，同一物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的确定，也是确定业主范围的前提。只有确定了业主的范围，才能在此基础上召开业主大会和选举成立业主委员会，实现对物业小区的自治管理。业主大会召开、业主委员会选举等程序是在居委会、街道办事处等部门指导下完成，并向主管行政部门备案。现某小区一期单独召开业主大会和选举业主委员会，可以认为行政主管部门实际上已经认可某小区一期为独立物业管理区域。综上，本案认定某小区一期为独立的物业管理区域，建设单位应当为其单独提供物业管理用房。虽然建设单位向主管部门出具情况说明，承诺在二期安排符合规定要求的产权房作为一期的物业管理用房，然建设单位在二期预留的房屋不能同时满足一期、二期物业管理用房要求，且二期的物业管理用房也不可分割。在不能提供物业管理用房的情况下，建设单位应当折价进行赔偿。