【基本案情】陈某某为甲小区的业主。甲小区业委会为甲小区依法成立并备案的业委会。甲小区业委会张贴06号《关于召开甲小区业主大会第三次会议的公告》​（以下简称06号公告）​、07号《关于召开甲小区业主大会第三次会议的补充公告》​（以下简称07号公告）​，拟将“(1)是否与A物业有限公司续签物业服务合同；(2)如表决解聘现物业公司，是否赞成业委会以招投标方式选聘新物业服务企业”事项提交业主大会表决。业主大会表决方式为使用某公证处“业委会公证投票系统”在线表决，无智能手机或在线投票有困难的业主填写书面表决票进行投票。后经公证在线及线下统计，甲小区业委会发布《甲小区业主大会第三次会议公告》​（以下简称第三次会议公告）​，公布了计票结果：(1)不赞成与现有物业公司（A物业有限公司）续签物业服务合同；(2)赞成业委会以招投标方式召开业主大会选聘新物业服务企业。陈某某以业主撤销权为由将甲小区业委会诉至法院，请求法院撤销涉案公告。
【法官后语】随着城市社会的发展及业主对维护自身合法权益的需要，以业主大会、业委会所作决定侵害业主合法权益为由提起的业主撤销权诉讼不断涌现，成为审判实践中增长较快的新案件类型，应引起我们的重视和对统一司法裁判尺度的深度思考。对于此类案件的审查，应注意把握以下要点。一 业主行使撤销权的条件《中华人民共和国民法典》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主享有的专有权、共有权和成员权受法律同等保护，不受任何单位和个人侵犯。当业主大会或者业委会作出的决定侵害业主合法权益时，业主可以行使撤销权申请人民法院撤销该决定。也就是说，业主提起撤销权纠纷的条件，必须是业主大会、业委会作出的决定损害了业主基于建筑物区分所有权而享有的合法的专有部分所有权、专有部分以外共有部分的共有和共同管理的权利。审判实践中普遍认为，损害上述业主合法权益的决定包含两种情形：第一，损害了业主实体权益，即作为物业管理区域内区分所有权人的业主，基于建筑物区分所有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害，既包括因业主大会或者业主委员会的决定而导致房屋价值受损，也包括业主个人在人身、财产等方面遭受重大利益损害。第二，损害了业主程序权利，指业主大会或者业主委员会所作出的决定的内容虽然并未侵害业主的合法权益，但作出决定的程序违反了法律、法规的强制性规定，侵害了建筑物区分所有人组成的共同体成员共同管理的成员权。本案中，甲小区业委会作出的涉案公告系告知全体业主关于召开第三次业主大会及拟进行表决事项、表决方式等的通知，系业委会履行其法定职责的行为，没有实质内容，因此，不会侵害陈某某的实体或程序性权益，不属于法律规定业主可行使撤销权的范围。
二 业主大会、业委会作出未超出其法定职责范围、程序完备的决定，不违反法律、行政法规小区业主大会和业委会是业主自治管理的两大机构，业主大会是由建筑区划内全体业主参加，依法成立的自治组织，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业委会作为业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决议，是全体业主集中意志的代表者。业委会为维护全体业主的合法权益，在法律框架下形成的决定，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，不侵犯业主的合法权益，即对全体小区业主具有法律约束力。​《中华人民共和国民法典》在第二分编所有权第六章业主的建筑物区分所有权中对哪些事项应召开业主大会由全体业主共同决定、参与表决的人数及专有部分面积比例的限制、对拟表决事项同意业主的比例等均作出了详细的规定，国务院制定的《物业管理条例》第十五条对业委会的履职范围作出了规定，地方政府制定的实施细则对此也进一步详细规定。体现了在特定物业区域内，充分发挥业主自治精神，尊重全体（绝大部分）业主意志，实现业主共同管理，营造良好生活环境的目的，也对业主大会、业委会的工作职责范围进行限制。本案中，甲小区业委会代表全体业主行使小区物业管理自治管理活动，召开第三次业主大会对解聘、选聘物业服务企业进行表决，参与投票的业主人数符合法律规定出席业主大会的业主人数及业主专有面积比例，因此，甲小区业委会作出第三次会议公告未超出其职责范围、程序符合法律、行政法规的强制性规定。三 鼓励业委会在工作中适用更符合信息化时代生活习惯的工作方法本案中，业主大会表决方式为使用某公证处“业委会公证投票系统”在线表决，无智能手机或在线投票有困难的业主填写书面表决票进行投票，陈某某认为该种表决方式导致其不能投票，侵害了其投票权。但随着城市化进程的深入，智能手机的普及，社区自治实现平台化管理已经成为大趋势，这也成为业主大会召集难、投票达不到法定人数及专有面积从而导致管理落不到实处的破局良策。本案中，业委会采用“在线表决+无智能手机”或在线投票有困难的业主填写书面表决票的方式进行投票表决的可追溯方式工作方法，既不违反法律、行政法规的强制性规定，也顺应了时代发展的需求，是值得鼓励和借鉴的。