【基本案情】2021年12月，被告人曾某在身负高额债务且缺乏履约能力的情况下，以非法占有为目的，通过房产中介周某等人与被害人钟某达成购房协议，约定以人民币439万元的总价购买被害人钟某位于某小区××号××室的房产。为顺利签订房产买卖协议，被告人曾某对被害人钟某隐瞒个人征信不良情况、谎称有亲戚任职某银行某支行行长可以帮助快速办理银行贷款。被告人曾某在支付10万元定金和40万元首付款后，谎称余款待向银行贷款后付清，骗取被害人钟某办理过户手续，将涉案房产过户至被告人曾某名下。2021年12月16日，被告人曾某继续以任职某银行某支行行长的亲戚已办妥贷款手续，无须钟某共同前往银行为由，骗取房产证取件单并领走房产证，并于同年12月24日将涉案房产典当抵押给典当公司借款人民币280万元。被告人曾某将房产典当抵押后，仍对被害人钟某谎称在办理银行贷款，也并未将借款用于支付购房尾款，而是用于偿还个人债务和开支等其他用途。
2021年12月29日，被害人钟某和被告人曾某达成调解协议，钟某向海沧区人民法院申请确认调解协议的效力，福建省厦门市海沧区人民法院于2022年1月4日出具民事裁定书，确认双方达成的调解协议有效。因被告人曾某未按期还款，被害人钟某于2022年1月10日向福建省厦门市海沧区人民法院申请强制执行。2022年4月22日，因被告人曾某未归还典当公司借款，该公司向福建省厦门市海沧区人民法院申请强制执行，要求拍卖上述某小区××号××室房产。2022年6月27日，福建省厦门市海沧区人民法院依法拍卖上述房产，成交价为人民币3747723.2元，被害人钟某分配到人民币485561.7元。至案发，被害人钟某尚有售房款人民币3404438.3元未能收回。2022年8月31日，被告人曾某在某小区××室被公安机关抓获。
【法官后语】本案裁判的难点在于如何认定被告人曾某行为的性质。一方面，从行为的形式上看，被告人曾某与被害人钟某之间有签订房产买卖合同，并向被害人支付了首付款和定金；另一方面，从行为的结果上看，被告人曾某未支付剩余购房款，给被害人造成了经济损失。那么，被告人曾某的行为究竟是无法支付剩余购房款的合同违约行为，还是合同诈骗行为？区分合同诈骗行为与合同违约行为的关键在于判断行为人是否具有非法占有之目的。尽管“非法占有目的”属于行为人的主观心理状态，但它必然通过一系列外化的客观行为表现出来，我们可以根据其客观行为表现以及行为效果推定行为人的主观心理态度。笔者认为，诈骗犯罪非法占有目的之认定，必须以行为人实施的客观行为活动为基础事实，综合考虑行为人事前、事中以及事后的各种主客观因素进行整体判断，只有从行为人的诈骗技术过程、各个行为环节着手，综合所有事实，经过周密的论证，排除其他可能，才能得出正确结论。
根据合同诈骗犯罪的特点，在司法认定非法占有目的的过程中，须综合考虑、审查分析以下几个要素：(1)行为人有无履约能力；(2)行为人有无采取诈骗的行为手段；(3)行为人有无履行合同的实际行动；(4)行为人对财物的主要处置形式。具体而言：第一，审查行为人在签订合同时有无履约能力。当事人是否具备履约能力，直接关系到合同能否得到全面有效的履行，从而实现合同的目的。因此，当事人在签订合同时应当具备履约能力。在房产交易中，对买方而言，其履约能力就是具备相应的购房资格且能够按照约定的方式和时间足额支付购房款。具体到本案，被告人曾某作为房产交易中的买方，其应当具备依照合同约定支付全部购房款的能力。本案中，判断被告人曾某是否具备履约能力，主要从以下几个方面来审查：一是审查财产状况，在案证据显示被告人曾某在签订合同时已背负高额债务，其名下没有资产，且缺乏稳定收入来源；二是审查购房首付款来源，曾某购房所支付的定金及首付款全部系借款而来；三是审查贷款还款能力，曾某个人征信记录不良无法按照约定从银行贷款支付剩余购房款，其签订合同时向被害人出具的征信记录报告系其伪造的。据此认定被告人曾某不具备履约能力。第二，审查行为人有无诈骗行为。主要审查行为人在签订和履行合同过程中有无实施虚构事实、隐瞒真相的行为，这是判断行为人内心非法占有目的的客观标准。本案中，被告人曾某实施了多个诈骗行为，具体而言：一是签订合同时，向被害人出具伪造的个人征信报告，故意隐瞒其征信不良的情况；二是签订与履行合同过程中，虚构其有亲属在银行任职行长可帮其快速办理银行贷款；三是履行合同过程中，明知不可办理银行贷款仍以向银行办理抵押贷款为由骗取房产证；四是对被害人隐瞒其私自将房产抵押典当的事实。第三，行为人在签订合同后有无履行合同的实际行为。没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同，这是通常讲的“钓鱼式合同”​，是合同诈骗中常见的情形。本案中，涉案房产价值300多万元，而被告人曾某仅支付了购房定金与首付款40万元，其以部分履行合同的方式骗取被害人的信任，诱骗被害人将房产证取件单交给其。其取得房产证后，并未按照其所称的向银行办理按揭贷款，也未积极创造条件履行支付剩余购房款义务。被告人曾某没有履行合同的实际行动。第四，行为人对取得财物的处置情况，是否有挥霍挪用及携款潜逃等行为。被告人曾某取得房产证后，即通过典当抵押方式将涉案房产抵押给典当公司用于借款，所得280万元借款并未用于支付剩余购房款，反而在次日即将钱款全部转移，用于个人还款和消费等，恶意挥霍钱款，给被害人造成巨大经济损失。综上，本案结合被告人的履约能力、诈骗行为、实际履行合同行为、财物处置方式等主客观因素，综合认定被告人具有非法占有目的，从而认定其行为构成合同诈骗罪。