【基本案情】某木业公司向将符合用地性质的土地整体出租给多家商户承租，租户自行建设简易厂房用于木材加工。2016年4月1日，黄某与某木业公司签订《场地租赁合同》​，约定黄某租赁某木业公司一处土地木材加工场地使用，租期从2016年4月1日至2021年4月1日。场地内用水、用电（照明电）由某木业公司接通到黄某门口，接入户内的用水用电设施等由承租人负责，并按一户一表制，水电费按供电局及自来水公司的规定加上场内损耗平均数计收，如有拖欠，即停止使用。2020年6月1日至2022年3月2日，黄某在案涉场地用电量115442千瓦时，某木业公司按1.5元/千瓦时标准向黄某收取电费共计173163元。2020年1月至2022年2月，某木业公司按0.6478—0.7008元/千瓦时不等标准向电网公司支付案涉场地电费。2022年11月7日，某某市场监督管理局根据租户举报，对案涉土地上承租户用地进行检查，查明由于供电企业未直接向终端租户直接供电计收电费，由某木业公司对场地内商户进行二次转供电并收取电费，电费按照各商户电表计量乘以单价计算，按照0.8—1.5元/千瓦时的单价向用户收取电费。某木业公司在检查后纠正了将人工费、修理费、资产折旧费、管理费等其他费用纳入电费收取的方式。某某市场监督管理局依据《中华人民共和国价格法》第三十九条认定某木业公司推迟执行政府定价、未按规定降低电价或抵扣电费，作出处罚决定：(1)责令整改；(2)罚款14万元。原告黄某根据行政处罚结果，以某木业公司违反《中华人民共和国价格法》​《中华人民共和国电力法》的相关规定，超出国家电力部门单价多收电费，主张某木业公司返还多收取的电费。某木业公司主张多收费用为其架设供电设备成本支出，某木业公司提供证据证实架设高压电线及三台高压变压器向承租户供电，其支出场内管理人员工资，与案外人签订《高压10KV线路维护合同》​《客户产权变压器维护协议书》按年价格6.8万元、164160元进行供电维护。
【法官后语】在审理租赁合同纠纷时，时常发生承租方提出要求出租方返还所收取超出国家定价标准电费差价的诉讼主张，承租方的诉讼主张往往是依据《中华人民共和国价格法》​《中华人民共和国电力法》及《国家发展改革委关于完善居民阶梯电价制度的通知》等法律规定而提出，出租方则依据租赁合同中有关电费计收的合同条款提出抗辩。在审理此类纠纷时，应从以下几个方面进行考量。超出电网价格收取电费的约定是否属于违反强制性规定无效的情形。司法实践中对此存在争议，一种观点认为，当事人约定超过国家电力部门规定电价标准的部分无效，出租人应退还多收取的电费。另一种观点认为，租赁合同中约定标准时往往还考虑了基础设施、维修管理等成本在内，计费标准是双方协商一致共同确认的结果，不应认定因违反《中华人民共和国电力法》​《中华人民共和国价格法》而无效。​《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》为正确适用《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款“强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”情形作出指引，该司法解释第十六条第一款第二项规定，​“强制性规定旨在维护政府的税收、土地出让金等国家利益或者其他民事主体的合法利益而非合同当事人的民事权益，认定合同有效不会影响该规范目的的实现”​。租赁合同中的电费条款不能简单等同于供电合同的电费条款，当事人在确定电费时可能考虑了多种因素。​《中华人民共和国电力法》主要规制供电机构而非普通民事法律关系。​《中华人民共和国价格法》​《国家发展改革委关于完善居民阶梯电价制度的通知》等法律法规中明确，任何单位不得超越电价管理权限制定电价或者任何单位、个人收取电费时不得加收其他费用。本案双方当事人为租赁合同关系，双方以合同约定及实际履行行为对电费及损耗等达成一致，为民事主体达成的一致意思表示。行政部门认定某木业公司违反《中华人民共和国价格法》第三十九条规定，但出租人收取电费高于政府定价实际上是将转供电成本纳入固定单价中。价格法的规定旨在维护政府对于终端用电户的价格管理，行政处罚已经可以实现其纠正违法者的行为目的，如认定将成本计入电费约定无效，违背双方对于非终端用户用电投入成本分摊的初衷。
非终端供电用户加收电费是否存在客观合理成本支出事项、是否存在约定。如存在客观合理加收电费事项，且实际履行或有明确约定，承租人主张返还超收电费，不应支持。在合同履行过程中实际按超出电网单价标准支付电费，应当考虑用电户是否为终端用电户，是否存在将成本等计入电费的客观情形。如双方以实际行为将成本计入电费，对加收电费，承租人以合同未约定，违反价格法规为由要求返还，不应予以支持。另外，租赁合同中如明确约定电费价格约定附带了一些其他费用，如出租人为便于计算、管理，将部分租赁成本、服务费等分摊到电费中，对于这些费用应考量在内。还需考虑按实计费的可操作性问题，应尊重非终端用电户的约定和真实意思表示。在个案平衡中，根据双方约定的电费计费标准是否合理、计费是否有一定的依据、出租人是否存在一定的额外投入，以及结合双方在合同磋商及订立阶段对电费条款的意见、电费的实际支付数额等情况，综合判定多收电费是否公平合理。如存在合理性收费的非终端用户，应尊重当事人合意。如无客观合理的成本支出，无合理的解释，超出电网定价赚取额外差价，显失公平，承租人主张返还的，应予以支持。即使双方有约定，但出租方存在利用商业优势地位或乘人之危等因素单方增加电费的单价，损害承租方的权益，也扰乱了电价秩序的，承租人主张返还多收取的费用，应予以支持。如双方在租赁合同中已就水电供应设施费的安装、维护及水电费用的公摊、损耗另行约定，出租方仍以明显超出租赁成本及国家定价标准收取电费，显失公平，则不能因为承租方在租赁合同中同意或者一直按照超出统一定价的标准支付即支持出租人的行为合法有效。对于显失公平的多收电费差价，承租方主张退还的，应予支持。应当注意的是，在不动产租赁民事法律关系中，出租人应严格按照国家规定的销售电价向承租人收取用电费用。在租赁合同订立阶段，承租人如遇到水电费收取标准超出国家定价标准的情况，应当就水电收费标准与出租方进行充分沟通协商，并在具体合同条款中对水电费价格所包含的租赁成本项目作出详细说明和约定或通过租金等方式协商解决，如此既能避免出租方因违反法律和行政法规中的管理性规定受到行政部门处罚，亦可消除租赁合同双方因电费条款与国家定价不一致发生争议的可能。