【基本案情】案涉租赁场地位于柳州市某商厦二层的商铺内，总面积为950平方米，其中在原为天井的位置进行了违法搭建，加装了天花板，形成了一个类似会客室的空间场所，违建面积约为30平方米。2022年7月16日，区城市管理行政执法局作出《责令停止违法行为和办理许可手续建议通知书》​，责令某房地产公司立即停止未经许可擅自在案涉场地建设建（构）筑物的行为。2022年8月2日，商某（承租方）与某房地产公司（出租方）签订《租赁合同书》​，约定某房地产公司将案涉商铺出租给商某作电子商务使用，建筑面积约950平方米，租赁期限从2022年9月1日起至2024年8月31日，每月租金24000元。在合同签订之日，商某依约向某房地产公司支付履约保证金48000元。案涉场地的违建部分于2022年8月4日被强制拆除。2022年9月6日某房地产公司向商某发送短信，催其交纳租金。2022年9月8日商某向某房地产公司发送律师函，载明某房地产公司在磋商过程中未尽如实告知义务，故意隐瞒租赁物含有违法建（构）筑物的真实情况，案涉合同为可撤销合同，并表示无法继续承租案涉场地。2022年9月13日某房地产公司向商某发送短信，表示因商某明确表示无法继续承租，某房地产公司将追究商某的违约责任，同时将租赁物另行出租。
【法官后语】沉默欺诈，是指负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，即行为人有义务向他方如实告知某种真实的情况而故意不告知。​《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定了当事人对于因受欺诈订立合同的撤销权，​《中华人民共和国民法典》第五百条规定了缔约过失可诉请解除合同，因此在缔约时隐匿信息的情形下，沉默欺诈的合同撤销、缔约过失责任等多项制度在法律效果上发生竞合。在处理该类案件时应注意以下几点。
一、沉默欺诈的认定标准我国关于欺诈的故意坚持“双重故意说”​，受欺诈方既需要证明欺诈者具有欺诈故意，还需要证明自己因该欺诈行为作出了错误的意思表示。缔约过失责任的主观要件是“缔约当事人具有过失”​，这个“过失”应从“过错”角度理解，包括故意和过失，在强度上显然不如欺诈所要求的“双重故意”要件。并非所有违反告知义务行为都具有欺诈的故意并构成欺诈行为，判断相对人陷入错误认识和欺诈行为之间的关系也并不应采纳“若有则无”的标准。行为人是否构成沉默欺诈，判断过程主要分为以下步骤：首先，欺诈行为，应当以违反告知义务为前提，以“是否影响缔约根本目的”​“问题是否严重”​“是否给相对方带来不利影响”为标准考察行为人违反告知义务严重程度是否构成欺诈行为，只有违反告知义务达到一定严重程度，才构成欺诈行为。其次，欺诈故意，应当以“是否影响缔约根本目的”为标准，推定其隐瞒真实情况是否具有欺诈故意。最后，存在因果关系，须相对人陷入错误为“被利用的错误”​，行为人实施欺诈行为须对相对人产生“决定性影响”​。本案中，出租方虽未主动向承租方告知租赁场地存在违建，但是通过出租方与第三人的微信聊天记录可知，出租方认为违建被强拆后还可以搭建回来，且在租赁场地约950平方米，而违建场地仅约30平方米，在即使违建区域被拆除也不影响合同目的实现的情况下，既难以认定出租方未告知违建区域的行为达到了影响缔约根本目的的标准，也难以认定出租方存在欺诈的“双重故意”​，因此，不应认定出租方存在沉默欺诈，故承租方也无权基于被欺诈而要求撤销合同。
二、证明标准及举证责任的分配在缔约过失规则中，一般采取高度盖然性标准。欺诈规则中的“双重故意”​，一般应达到排除合理怀疑的标准，被欺诈人对欺诈的构成要件应负举证责任的，包括：欺诈行为、因果关系及违法性。而对于恶意、故意等主观要件，本属被害人难以阐释的领域，被害人要证明欺诈的双重故意具有相当的难度，若将此举证责任科加在被害人身上，往往会给被害人过重的举证负担，因此原则上应由加害人证明不存在欺诈的恶意和故意。
三、处理方式本案承租方认为出租方在签订合同时未尽告知义务，但基于何种请求权基础诉请“消灭合同”​，承租方对此举棋不定。由于被告已经将案涉商铺出租给案外人，原告将诉讼请求从“撤销合同”变更为“因合同根本目的无法实现而解除合同”​，达到了“消灭合同”的目的。综上，在处理该类案件时，应同时考虑哪个请求权更适合当事人去行使以及不同制度之间的评价和影响，保持不同规范在法律体系中的协调一致。