【基本案情】周某、朱某系小区16-101室业主。2021年4月15日，周某、朱某与某物业公司签订《前期物业服务协议》​。合同第二条约定某物业公司对周某、朱某的上述房屋提供物业服务，约定物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备（包括共用的上下水管道、落水管等）及其运行的维护和管理。合同第三条约定物业服务质量参照无锡市普通住宅物业服务等级六级服务标准执行。同日，开发商向周某、朱某交付了房屋。2021年11月，周某、朱某外卫因二楼以上住户使用的主排污管堵塞导致家中返水致其屋顶出现水渍，周某、朱某遂向某物业公司报修。某物业公司疏通后，可见有较小的水流不断流出来，故告知周某、朱某疏通完成。2021年12月初，案涉房屋再次因同一原因致房顶大面积漏水，周某、朱某报修后，某物业公司再次疏通并告知疏通完成。2021年12月中旬，案涉房屋第三次因同一原因屋顶大面积漏水。多次漏水致周某、朱某装修严重受损。经街道协调，某物业公司组织对案涉房屋外卫进行开挖，发现排污管转弯处存在一块混凝土混合物。另查明，无锡市普通住宅物业服务等级六级服务标准载明：对于排水系统，某物业公司应当每月清扫一次以上排水明沟，每季对地下管井清理一次，每半年对地下管井彻底疏通一次。
【案件焦点】公共管道堵塞反水导致楼下损失，某物业公司是否存在违约行为。
【法官后语】随着社会的发展，高层住宅越来越多地出现在人们的生活中。管道使用频率、使用时间以及不当使用等几种因素叠加，导致管道堵塞的现象时有发生，作为低楼层的住处苦不堪言。本案原告就是一楼房屋业主，而堵塞的管道系二楼及以上住户使用的公共管道，原告家中因管道堵塞导致二楼反水，进而导致其家中受损，原告作为受害人在主张其权利时存在请求权的竞合，即原告可以侵权之诉主张楼上住户、开发商以及某物业公司承担财产损害赔偿责任，亦可以作为物业服务合同的相对方主张某物业公司承担违约责任。然，提起侵权之诉，原告需找出具体侵权人，其举证难度非常高，而提起违约之诉，被告明确，故本案原告主张某物业公司承担违约责任。关于违约责任的承担方式，​《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：​“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。​”本案中，原告主张了赔偿损失的违约责任承担方式。至于某物业公司应否承担赔偿损失的违约责任以及如何承担赔偿责任，需要考虑以下几点：(1)某物业公司是否存在违约行为。(2)业主主张的损失是否符合可预见性原则。(3)业主对于损失的发生有无过错。
首先，关于某物业公司是否存在违约行为。根据双方签订的物业服务合同，物业服务质量参照无锡市普通住宅物业服务等级六级服务标准执行。而根据《无锡市物业服务收费管理实施办法》中关于物业服务等级六级服务标准的规定，某物业公司应当每季对地下管井清理一次，每半年对地下管井彻底疏通一次。根据双方提供的证据，开发商于2021年4月15日将案涉房屋交付给业主，根据上述标准，某物业公司应当至迟于2021年10月15日对地下管井进行彻底疏通一次。案涉堵塞的管理虽位于原告家中，但该管道系二楼及以上住户共同使用的主排管道，属于《无锡市物业服务收费管理实施办法》中规定的地下管井范畴。某物业公司应当提供证据证明其在2021年10月15日之前对该管道进行过彻底疏通，但某物业公司未能提供相应的证据。此外，业主存在两次报修记录，某物业公司于业主第一次和第二次报修时既未能认真排除堵塞原因，也未能认真完成疏通义务，而是以管道中有水流出来作为疏通完成的标志。某物业公司的不适当履行导致了第三次大范围的返水而造成本案损失，故某物业公司存在违约行为。
其次，业主主张的损失是否符合可预见性原则。可预见性原则是指违约损失不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，某物业公司作为在无锡地区从事物业服务的专业公司，应当熟知《无锡市物业服务收费管理实施办法》的内容，其应当知晓每半年应对地下管井进行疏通一次。未能疏通将产生堵塞情况导致业主家中装修受损，也符合一般人的认知。本案原告主张的损失也未超过一般装修受损的金额，故原告主张的损失符合可预见性原则。最后，业主对于损失的发生有无过错。​《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。具体到本案中，业主在第一次家中出现零星返水时即时向某物业公司报修，某物业公司疏通后告知疏通完成；而后又发生第二次和第三次大规模返水导致产生本案主要损失。业主作为非该管道的使用人，仅能在屋顶发生漏水时才能被动地知道管道发生堵塞，屋顶发生漏水后也及时向某物业公司报修，业主已经采取适当措施防止损失的扩大，故业主对于损失的发生并无过错，某物业公司应承担全部赔偿责任。