【基本案情】张某、丁某为出售某房产，委托某房产信息所提供中介服务。某房产信息所与意向买受人吕某、张某谈好上述房产以172万元价格成交，但张某为了给丁某一个交代，要求原告将书面合同上的成交价写成175万元。2022年1月26日，甲方（卖方）张某、丁某与（乙方）买方吕某签订成交价为175万元的《房地产买卖契约1》​，付款方式为2022年1月31日前支付50万元，2022年5月27日前支付45万元并当天完成过户，余款80万元以公积金+商贷组合贷款方式支付，具体放款日期以银行及公积金中心为准。同时，该契约第七条约定：​“中介佣金按成交价的1.5%由甲方支付，在合同签订时收取。本合同经双方签章后生效，若双方或单方中途毁约造成买卖中断，经调解无效后，则中介方不承担责任，佣金不予退还，由违约一方支付。​”该契约上，原告作为中介方进行盖章。2022年1月27日，因契约所载成交价175万元比实际协商成交价172万元虚高3万元，某房产信息所与张某就第一期付款先付47万元还是50万元产生了争议，同时双方还就中介佣金进行了协商。因某房产信息所要求张某、丁某实际收款47万元但出具50万元收条以及提供征信报告事宜，双方产生了矛盾，故张某称“算了，不卖了”​。同日，某房产信息所经营者马某某跟吕某讲征信显示张某、丁某有几十万元网贷以及案涉房产的按揭款80万元，马某某认为因合同金额比实际成交价虚高3万元，张某要求现在打款50万元，万一吕某打完50万元后张某也要求按合同来会说不清，所以还是算了吧。某房产信息所未再通知吕某支付购房款。吕某为购房需要，又在某信息所看到了案涉房产的出售信息，基于对该房产的喜欢，其在某信息所的中介下于2022年2月9日签订了《房地产买卖契约2》​。该契约载明房产成交价178万元，付款方式为2022年2月9日付定金10万元，2022年5月27日前付首付68万元并过户，余款100万元由银行贷款方式支付。
【法官后语】在二手房交易市场中，房产中介人汇总供求信息、提供交易便利的专业化服务是促成二手房交易的关键。虽然房产买卖缔约的选择权在于客户本人，但其作出缔约与否的选择与判断，离不开中介人的推介与助力。在整个交易过程中，买卖双方均有正当理由信赖中介人在促成缔约完毕时已为其利益保护做到最基本的风险防范。中介人应遵守《中华人民共和国民法典》第九百六十二条的规定，向委托人履行如实报告义务。中介人不履行如实报告义务的表现分为两种情况。一种是故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，属于一种消极不作为的状态。故意隐瞒属于典型的欺诈，中介人故意隐瞒能够影响委托人决定是否订立合同的信息，以及可能损害委托人利益的信息，直接影响委托人的理性交易判断。成交价格是二手房买卖合同中的重要条款，在委托一方存在两人以上的，中介人应对全体委托人的利益负责。本案中，委托卖房的房主为夫妻二人，即便向其中一人对外认同172万元的交易价格并不当然代表夫妻另一方的意思表示，何况张某明确丁某仅认可175万元的交易价格。案涉《房地产买卖契约1》中交易价格175万元不是张某、吕某、某房产信息所的真实意思表示，买卖双方对房屋成交价格并未达成一致意见，案涉房屋买卖合同也未成立。另一种是故意向委托人提供虚假情况，属于一种积极的乱作为的状态。遵循诚信原则，中介人应保证所提供中介信息的真实性。市场交易实时变更，繁多复杂，不能要求中介人提供的信息100%无差错，但如果知道或者应当知道该信息不具有真实性而告知委托人，属于欺诈，可以理解为一种积极作为的情形。中介人违反如实报告义务实质构成根本违约，需要承担违约责任。此处违约责任的承担，并不以损害后果发生为前提，只要中介人故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况，在性质上能够损害委托人的利益，不管事实上损害结果是否发生，中介人都应承担违约责任。首先，丧失报酬请求权。委托人可以对方根本违约为由主张解除合同，并拒绝履行支付报酬的义务。若委托人支付中介报酬之后才发现对方有违反如实报告义务情形的，可要求其返还报酬。其次，因中介人违反如实报告义务，致使委托人遭受损失的事实发生的，应当承担赔偿责任，此时构成违约责任与侵权责任的竞合。