【基本案情】2022年3月，张某（买受人）与杨某（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》​，约定：出卖人所售401号房屋，该房屋所在楼栋建筑总层数为6层，该房屋所在楼层为4层，建筑面积共129.6平方米。该房屋规划设计用途为住宅。该房屋已经设定抵押，抵押权人为某银行北京分行，抵押登记日期为2021年1月21日，出卖人应于2022年6月17日前办理抵押注销手续，出卖人与买受人自行达成交易。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为440万元整。买受人向出卖人支付定金，定金金额为50万元整。出卖人应当在2022年7月15日前将该房屋交付买受人。除不可抗力因素外，出卖人未按照上述约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照房价总额的20%向买受人支付违约金。当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同末页出卖人处由杨某签字并按手印，落款日期为2022年3月，日期处为空白，买受人处由张某签字并按手印，落款日期为2022年3月16日。合同下方手写备注载明：如甲方违约，致使买卖双方交易无法顺利履行，则甲方需承担所有违约责任（如因诉讼产生的律师费、诉讼费、差旅费及过户产生的税费）​。如乙方违约，致使买卖双方交易无法顺利履行，则乙方需承担所有违约责任（如因诉讼产生的律师费、诉讼费、差旅费及过户产生的税费）​。房款交接方式：以网签合同为准。2022年3月17日，张某、杨某签订网签版《北京市存量房屋买卖合同》一份，并办理401号房屋的网签手续，该份合同的内容为：出卖人杨某，买受人张某。出卖人所售房屋坐落于401号，该房屋建筑面积共129.6平方米。该房屋已经设定抵押，抵押权人为某银行北京分行，抵押登记日期为2021年1月21日，出卖人应当于2022年6月17日前办理抵押权注销登记。双方当事人委托房地产经纪机构成交。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为390万元整，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50万元整，该定金于2022年3月18日支付时抵作本房屋成交价款。总金额390万元整，买受人应当于过户前向出卖人支付。合同其他内容均系空白。合同末页买受人处由张某签字并按手印，在出卖人处由杨某签字并按手印。
2022年3月18日张某分两次向杨某转账5万元、5万元，2022年3月19日张某向杨某转账40万元。2022年3月19日，杨某为张某出具收条一份，载明：今本人杨某收到张某2022年3月18日和3月19日共计转账购房款50万元整，房屋坐落于401号。张某主张合同签订后，杨某一直未腾退401号房屋，也未解除401号房屋的抵押手续，构成根本违约，故其诉至本院要求解决。
【法官后语】《中华人民共和国民法典》规定：民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。具备下列条件的民事法律行为有效：(1)行为人具有相应的民事行为能力；(2)意思表示真实；(3)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。从上述规定可以看出，意思表示真实是民事法律行为有效的要件之一。虚假意思表示的特征在于双方当事人都知道自己所表示的意思不是真实意思，民事法律行为本身欠缺效果意思，双方均不希望此行为能够真正发生法律上的效力。司法实践中，对于当事人签订的合同是否因存在虚假意思表示而无效，法院一般从“合同缺少相关条款”​“合同约定不符合常理或交易习惯”​“合同实际履行情况”​“其他可以直接证明合同为虚假意思的证据”等方面进行认定，即当合同缺少相关条款，不具有相应法律特征，当合同的约定和履行情况不符合常理或交易习惯，且当事人无法作出合理解释，或合同并未实际履行，结合案件中存在的其他一些证据，如当事人陈述、双方协商记录、刑事案件中的证据等，综合全案案情认定双方是否存在虚假意思表示。具体到案件中，法院一般可以按照以下“三步法”进行认定：第一，可以根据主给付义务的真实情况进行判定。如果双方当事人之间的主给付义务实际上根本不具备特定类型合同项下主给付义务的基本特征，则可以初步认定双方签订合同时存在虚假意思表示。第二，在此情况下，可以根据双方当事人订立合同前后的情况（特别是双方缔约背景）和履约行为等相关事实，进一步认定双方订立合同所隐藏的真实意图。第三，综合全案案情，如果上述两个方面的认定可以相互吻合并能够排除合理怀疑，即可最终认定双方当事人以虚假的意思表示订立合同。认定无效后，法院的处理有“审理隐藏的民事法律行为”和按“合同无效的法律规定处理”两个方向。如有隐藏的合同关系，法院会审理隐藏的合同关系，但因民事诉讼“不告不理”的审理原则，法院在民事诉讼中的审理仅停留在当事人诉讼请求的范围内，故当事人如经法院释明，仍坚持原有的诉讼请求，则法院不应就隐藏的合同关系进行审理，而应根据当事人原有的诉讼请求作出相应判决。就双方因虚假意思表示签订的合同应认定为无效，并按照合同无效的法律规定进行处理。本案中，一、二审法院结合双方在签订及履行涉案合同中存在的与常理及交易习惯不符的方面，并结合民警对案外人石某的询问笔录等证据材料所载内容，认定双方不具有真实的房屋买卖合意，据此判定双方签订的房屋买卖合同无效。但因张某在经法院释明的情况下，仍坚持主张双方存在真实的房屋买卖合同关系，并基于房屋买卖合同要求杨某承担该合同项下的各项义务，故法院判决驳回张某的诉讼请求。双方就隐藏的民事法律关系产生的争议，双方可另行解决。