【基本案情】李某1系某乡二队社员，与王某1系夫妻关系，二人生育两子，长子王某2，次子王某3。案涉宅院系其原自建房，有相关建房施工许可证为证。1995年8月30日，该乡农工商合作社出具批示，内容为“经讨论批准，本队社员李某1将私有二层楼房（建筑面积185平方米及院内不动产院宅280平方米）出售给陶某3，自陶某3迁住之日起，按某乡二队对社员住宅管理办法管理，陶某3需自觉接受管理”​。同日又出具证明一份，内容为“某乡二队：今有本队社员李某1将私人楼房出售给陶某3，自陶某3迁住之日起，按某乡二队的社员管理办法管理，陶某3自觉接受管理”​。1995年9月8日，李某1（售房方、甲方）与陶某3（购房方、乙方）签订《购房协议》​，约定：​“(1)甲方将自有二层共八间楼房（建筑面积185平方米及院内不动产院宅280平方米）卖给乙方，售价人民币8万元。(2)甲方承诺其房屋及院落没有财产争议，今后如发生争议一切损失由甲方承担。(3)甲方自1995年9月17日前将房屋交给乙方。乙方将全部房款交付甲方。(4)甲方负责办理房屋销售的村委会审批手续，成交后，如需办理其他手续由乙方负责。​”上述协议尾部有售房方李某1，购房方陶某3，中间人孙某签字并捺印。上述《购房协议》签订后，双方依约履行，陶某3将8万元支付给李某1，李某1将《购房协议》所涉宅院及院内房屋交付给陶某3。李某1出售涉案院落后，与家人一同居住在院内。2000年4月，因房屋年久失修，陶某3向上庄农工商合作社、村委会申请，将涉案房屋进行了翻建。庭审中，陶某2、陶某1、闫某1提交海淀区农村私有房屋建设工程规划许可证、海淀区私有房屋建房申请表（农）​、海淀区私有房屋临时施工许可证。该施工许可证已经经过某乡人民政府审批。李某1于2020年2月3日去世。陶某3户籍在黑龙江省，签订《购房协议》后，其户口并未变动，其与闫某1系夫妻关系，二人生育两女，长女陶某1，次女陶某2。陶某2和陶某1尚在涉案院落居住，陶某1户口于2018年迁入涉案院落，陶某3、陶某2、闫某1户口并未迁入涉案院落。
【法官后语】对于我国农村房屋买卖合同的效力认定问题，自1999年以来，法院在认定农村房屋买卖合同效力时，根据买受人不同身份会作出不同裁判，主要分为如下两类：同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同效力、集体经济组织成员以外的人与农村村民之间的农村房屋买卖合同效力。一、同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同效力关于同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖及宅基地流转，由于农村房屋转让后，该房屋所在地的宅基地仍然属于同一集体经济组织，并未损害集体经济组织及其他村民的合法权益，也未被我国法律、法规及相关政策禁止，因此这类农村房屋买卖合同往往被认定为有效。二、集体经济组织成员以外的人与农村村民之间的农村房屋买卖合同效力集体经济组织成员以外的人与农村村民之间的农村房屋买卖合同主要包括如下两种情况：城镇居民与农村村民之间的农村房屋买卖合同和不同集体经济组织农村村民之间的农村房屋买卖合同。关于这类农村房屋买卖合同的效力，目前的司法实践以无效为原则，以有效为例外。（一）集体经济组织成员以外的人与农村村民之间的农村房屋买卖合同以无效为原则第一，城镇居民与农村村民之间的农村房屋买卖合同一般认定为无效。这类农村房屋买卖损害了集体经济组织及其他村民的合法权益，是我国法律、法规及相关政策明确禁止的，因此这类农村房屋买卖合同一般被认定为无效。第二，不同集体经济组织农村村民之间的农村房屋买卖合同一般认定为无效。​《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……”2007年发布的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中强调“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”​。​《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中强调“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定”​。因此，这类农村房屋买卖合同一般被认定为无效。（二）集体经济组织成员以外的人与农村村民之间的农村房屋买卖合同以有效为例外集体经济组织成员以外的人与农村村民之间的农村房屋买卖合同存在有效的例外情况，主要包括但不限于以下情况：第一，买受人签订合同时并非该集体经济组织成员，但是后来取得该集体经济组织成员的资格；第二，买受人并非该集体经济组织成员，但是其家庭成员是该集体经济组织成员，并且得到村集体同意；第三，农村房屋经过多次转让，最终买受人为该房屋所在地集体经济组织成员；第四，出卖人将宅基地上所建房屋卖与城镇居民前或同时，该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变的，可以认定买卖房屋合同有效；第五，城镇居民购买农村私有房屋后，如果所买卖房屋已经由批准权机关批准和当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权变动手续，并取得合法权属证书的。综上所述，目前我国农村房屋买卖合同的效力以无效为原则，以有效为例外。在审理上述纠纷中，对农村集体经济组织成员身份的认定，应根据其领取福利待遇、承包地情况、村民会议记录等证据综合判定，不能仅凭迁入户口这一事实单独作为判定依据。