【基本案情】2019年5月，宋某与某公司签订《房屋代理租赁合同》​，约定某公司作为房屋托管机构，将位于某小区B房屋A房间出租给宋某，租赁用途为居住，每月租金、维修金、服务费合计2732元。2020年2月3日，宋某从A房间坠楼身亡。公安机关经现场勘查及多方走访调查，最终无法明确宋某是自伤还是意外坠落。调查材料反映，B房屋由某公司受托管理后进行改造分租，该房屋的另外两间房原本即为卧室，故房间配备卧室凸窗及带露台的落地窗，均有护栏，宋某租住的A房间原为客厅的一部分，改为卧室使用，租金较其他房间略低，该房间的窗户为与墙面一体的平面窗，窗口面积较大，床的位置紧贴着窗户所在的墙面，床面在垂直距离上离窗口约50公分，没有护栏，系宋某坠落的位置。宋某某系宋某的父亲，案外人叶某某系宋某存在抚养关系的继母，叶某某同意由宋某某一人主张本案所涉诉讼权利。宋某身故时尚未婚育。
【法官后语】不动产权利人将房屋委托给代管机构进行管理及出租，在房地产租赁市场中属常见。受托管理机构在批量管理房屋过程中，将较大面积居住用途房屋进行分租的情形，亦为人口、就业密集度较高地区有利于物尽其用的一种租赁形式。对此类业务的实施，房屋托管机构应当遵循法律、规范性文件中具体规则的指引，并对与人身安全相关的各类事项尽到合理注意义务，以减少人身损害的风险，避免不必要的侵权责任纠纷。在改造分租的过程中，如未改变房屋整体规划用途，亦未进行影响房屋主体结构、承重等涉及建筑物安全的改造行为，在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，租赁关系合法有效。本案所涉及的分租方式未能符合《商品房屋租赁管理办法》第八条关于出租住房应当以原设计房间为最小出租单位的规范性要求，但该办法性质属于部门规章，相关租赁合同关系不能据此认定为无效。然而，房屋托管机构在进行分租业务时，仍然应当严格遵循部门规章等规范性文件对具体租赁业务的指引，以原设计房间作为最小出租单位。因在发生人身损害的场合下，受害人往往选择侵权之诉，而非选择合同之诉。如未能遵循相关规范性指引，且该事项又与相应人身损害结果具有因果关系的，则将被认定符合侵权责任的构成要件。相关责任成立与否的认定，关键在于侵权责任法归责原则在个案中的运用。归责原则，是确定侵权人承担侵权损害赔偿责任的一般准则，它是在损害事实已经发生的情况下，为确定侵权人对自己的行为所造成的损害是否需要承担赔偿责任的原则。[插图]《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条第一款规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。该条款规定的是一般侵权责任场合下的归责原则。经房屋托管机构改造分租的房屋内发生人身安全事件而受害人请求托管机构承担侵权责任的，属于一般侵权责任，依法应适用过错责任原则，只要同时满足以下条件，行为人就应承担侵权责任：一是行为人实施了某一违法或不当行为，包括作为和不作为；二是行为人行为时有过错；三是受害人的民事权益受到损害，即要求有损害后果；四是行为人的行为与受害人的损害之间有因果关系。以上构成要件中，过错是确定行为人是否承担侵权责任的核心要件，也是案涉此类情形下的争议焦点。
对于房屋托管经营者是否存在侵权责任构成要件要求的过错，首先应当据以衡量的因素便是相关改造分租的行为过程中是否存在违反法律、行政法规、规范性文件具体规则的情形。案涉托管机构便违反了规范性文件中关于以原设计房间为最小出租单位的规范性要求，系成立其过错要件的首要事实。其次可通过对引起损害后果的致损因素进行解构分析，来判断是否构成过错。包括：(1)安全隐患可能引发危险的可预见性；(2)该危险的后果严重性；(3)防范该危险的可行性及成本；(4)产生该安全隐患之行为本身的目的等。如在本案中，改造后的房间平面窗户面积、高度足以通过成人身体却未加装护栏，且位于高楼层。按照以上分析方法，即可解构为：(1)按照一般生活常理应当能够预见安全隐患；(2)该隐患的可能性后果严重程度相当高；(3)防范该危险的措施完全具有可行性且成本较低（即加装护栏）​；(4)产生该隐患的行为原因是为了提高盈利空间。通过解构后的综合分析，可据以认定房屋托管机构在改造分租过程中，对于与人身安全相关的事项，是否尽到了合理的注意义务，如未尽合理注意义务，则应认定构成侵权责任要件中的核心要素，即过错。
人身安全事关重大。从消费者角度，在选择分租式的房屋时，有权要求房屋托管机构对安全隐患部位采取修缮、配置设施等措施。从房屋托管机构而言，应严格遵循规范性文件对具体租赁业务的指引，以谨慎的注意保障他人人身安全。同时，政府主管部门亦可通过对房屋托管机构进行备案、风险提示、规范指引等措施，构建对消费者生命、身体、健康安全的风险预防机制。